Im neuen Zinsumfeld der gestiegenen Zinsen, mit Kriegsangst und Inflation sind die Immobilienpreise seit einem Jahr unter Druck geraten. Im Abwärtssog der Immobilienpreise zeigt sich, dass Preise in guten Lagen, sogenannten !A-Lagen, weniger stark korrigieren, als die Immobilienpreise in weniger begehrten Lagen. Nun werde ich von Kunden in meinem Berufsalltag als Immobilienmakler und dritten interessierten häufig nach den Ursachen des Ungleichgewichts gefragt: Warum werten Immobilien in 1A-Lagen weniger stark ab, als Immobilien in zweitklassigen Lagen?
Die Ursache liegt in der höheren Gesamtnachfrage. Gute Lagen ziehen mehr Mieter und Käufer an, als weniger solide Lagen. Die Markträumung wird jedoch bei jedem Geschäft nur von einer kaufwilligen und einer verkaufswilligen Partei durchgeführt. Beide Parteien einigen sich zum Preis X die Transaktion abzuschließen. Im Zeitpunkt vor der Zinskorrektur waren möglicherweise 10 Käufer bereit, die Immobilie zu übernehmen. Jedoch hätten nur zwei Interessenten die Immobilie in der ambitionierten Lage gekauft. Der Zinsschock (und diverse weitere, nachteilige Effekte für den Immobilienmarkt) zerstört einen Teil der Nachfrage. In der hervorragenden Lage bleiben nur noch die Interessenten übrig, die den Preis ursprünglichen Angebotspreis der Immobilie ohne Finanzierung bezahlen können und möchten. Die Zahl der Nachfrager im ursprünglichen Angebotspreis korrigiert sich von 10 vor der Krise auf vielleicht zwei. Zwei Käufer sind jedoch ausreichend, um eine Markträumung herbeizuführen. Der Verkäufer muss den Preis nicht korrigieren. In der nachteiligen Lage existieren im neuen Zinsumfeld keine Käufer mehr. Beie grundsätzlich kaufwilligen Interessenten wurden von exogenen Faktoren „aus dem Markt“ gedrängt. Um einen Käufer zu finden, muss der Verkäufer der Immobilie mit der minderwertigen Lage somit den Preis herabsetzen.
Woran erkenne ich, dass sich meine Immobilie in einer guten Lage befindet?Gute Lagen ziehen bei identischer Preissetzung und vergleichbarer Immobilie per Definition mehr Käufer und Mieter an, als ungünstige Lage. Eine Indikation liefern zudem die Bodenrichtwertkarten der Länder. Hier lassen sich die Bodenrichtwerte untereinander vergleichen, die Qualität der Lage lässt sich so abgestuft einschätzen. Jedoch sind auch diese Daten nicht abschließend verlässlich, sondern stellen lediglich eine Indikation dar. Zwei Grundstücke, die den selben Bodenrichtwert aufweisen, können unterschiedliche Immobilienwerte hervorbringen abhängig von Zuschnitt des Grundstücks und direkten, die Lage beeinflussenden Faktoren. So wird das Grundstück in zweiter Reihe hinter dem Bahndamm seinem Eigentümer einen höheren Preis einspielen, als das identische Grundstück in erster Reihe, obwohl sich beide Immobilien im selben Bodenrichtwert-Quadranten befinden. Idealerweise ziehen Eigentümer zur Beurteilung der Lage einen fachkundigen Experten hinzu, der positive und nachteilige Mikrofaktoren einordnen kann.
Der Autor: Richard Nitzsche ist Immobilienmakler in der Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main. Treten Sie hier mit Richard Nitzsche in Kontakt, wenn Sie Fragen oder Anliegen zu Ihrer Immobilie haben oder wenn Sie eine Immobilie suchen.