Bauen ohne Baugenehmigung, sogenannter Schwarzbau, ist in Deutschland verboten und steht unter Strafe. Die Baubehörde kann Bußgelder in beträchtlicher Höhe verhängen – bis zu 50.000 € Strafe drohen dem Eigentümer für ein ungenehmigtes Bauwerk! Eine Duldung ist möglich, jedoch erwerben Schwarzbauten niemals Bestandsschutz. Oft wird das Bauen ohne Baugenehmigung im Außenbereich zur Anzeige gebracht. Schlimmstenfalls muss das Bauwerk dann abgerissen werden, die Kosten für den Abriss trägt der (neue) Eigentümer. Schwarzbauten werden häufig nach Streit mit dem Nachbarn gemeldet. 

Ein liebevoll ausgebautes Dachgeschoss oder ein toller Hobbykeller sind häufig Kriterien, die Kaufinteressenten zum Erwerb der angebotenen Immobilie veranlassen. Das vermeintliche Gimmick kann sich jedoch schnell als kostspielige Falle herausstellen, wenn der Eigentümer den Ausbau in Eigenregie, ohne Einwilligung der Baubehöre durchgeführt hat.

Schwarzbauten können teuer werden! 

Der sogenannte Schwarzbau wird dann teuer, wenn das Bauamt vom illegal angelegten Gebäude(teil) erfährt und den Rückbau der Gebäudeteils oder schlimmstenfalls den Abriss des gesamten Bauwerks fordert. Auch Bußgelder bis zu 50.000 € können verhängt werden. Die Kosten für den Rückbau hat der (neue) Eigentümer zu tragen. Auch trifft ihn der wirtschaftliche Schaden, der durch den Verlust der verlorenen Flächen entsteht. In einem spektakulären Fall verlor eine Rentnerin Ihr Fachwerkhaus im Wert von 250.000 €, weil die Gemeinde nie eine Baugenehmigung ausgestellt hatte.

Kein Bestandsschutz  

Häufig melden Nachbarn in der Folge von Streitigkeiten die baulichen Unregelmäßigkeiten, hin und wieder sucht das Bauamt auch auf Luftbildern nach illegal angelegten Gebäuden oder Anbauten. Ein Gewohnheitsrecht oder Bestandsschutz kann ein Schwarzbau nicht entwickeln. Dabei ist unerheblich, ob der Gebäudeteil erst kürzlich errichtet wurde oder bereits seit Jahrzehnten besteht. Wenn der Schwarzbau die Normen der Landesbauordnung einhält (bspw. Raumhöhe, Feuerschutz, usw.), kann jedoch eine Nachgenehmigung geprüft werden.

Vor dem Kauf: Genehmigungen prüfen! 

Der Notar muss die Vertragsparteien im Zuge der Protokollierung nicht über den Genehmigungsstand der Immobilie informieren. Auch die Grundbuch- oder Katasterauszüge bieten Käufern keine abschließende Sicherheit. Um Schaden durch Schwarzbauten zu vermeiden, sollten Interessenten vor dem Erwerb des neuen Eigenheims den tatsächlichen Baustand der Immobilie mit den behördlich ausgestellten Genehmigungen vergleichen. Die ausgestellten Genehmigungen sind im Regelfall gesammelt in der Bauakte hinterlegt, in die Käufer nach Erlaubnis durch den Eigentümer Einsicht nehmen können.

Der Sachverständige kann helfen

Ein vom qualifizierten Sachverständigen erstelltes Gutachten über den tatsächlichen Immobilienwert kann sich lohnen: Der Gutachter hat die baulichen Anlagen und deren Nutzung auf Legalität zu prüfen und entlarvt so Schwarzbauten. Diese vermindern den Wert der Immobilie um die Rückbau- oder bzw. Genehmigungsaufwendungen, sowie um entgangene Erträge aus der Nutzung der nicht genehmigten Gebäudeteile.