Immobilien in Dubai: Blase, Chance oder Krise? Diese Fakten sollten Investoren vor dem Kauf einer Immobilie in Dubai beachten

Dubai Immobilie kaufen: Was sollten Immobilienkäufer beachten?

Ist die Immobilienblase in Dubai endgültig geplatzt? Oder bietet die aktuelle Entwicklung der Marktpreise Käufern jetzt die Chance, in den heiß gelaufenen Immobilienmarkt einzusteigen? Mehr als 25 Prozent sind die Immobilienpreise in Dubai seit 2015 gefallen, die Stadt kämpft mit Leerstand. Makler suchen verzweifelt nach Käufern. Ein Emirat am arabischen Golf zwischen Superlative und Abgrund. 

Dubai: Das schillernde Emirat am persischen Golf beeindruckt mit Superlativen. Von der atemberaubenden Skyline, die vom Burj Khalifa, dem höchstem Gebäude der Welt gekrönt wird, über eine top-moderne Infrastruktur und weiße Sandstrände, findet der zahlungskräftige Besucher Einkaufsmöglichkeiten und (Wohn-)Luxus im Überfluss. Als Reiseziel mit Sonnengarantie wird Dubai auch bei deutschen Touristen vor allem in den Wintermonaten immer beliebter. Hier verspricht Dubai angenehme Sommertemperaturen, während auf Mallorca & Co. noch keine Sonnen- und Wärmegarantie besteht. 2018 strömten 567.000 Deutsche ins Emirat – rund 100.000 Besucher mehr allein aus Deutschland, als noch 2015. Wer sich vom Glanz der Wüstenmetropole verzaubern lässt, könnte sich schnell für eines der vielen Immobilienangebote interessieren. In Dubai werden praktisch an jeder Ecke Wohnungen, Häuser und Luxusvillen zum Kauf angeboten. Investoren und Privatanleger könnten die Angebote als ihre Chance wahrnehmen, sich einen Teil des scheinbar unbeschränkten Reichtums der Luxus-Metropole für sich zu gewinnen. Dubai kommt daher als das neue Land der unbeschränkten Möglichkeiten.


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Tourismus in Dubai: Von der Klasse zur Masse…

Burj Al Arab ist eine der Touristenattraktionen von Dubai. Das 7-Sterne-Luxushotel ist auf einer eigenen Insel errichtet.
Der Burj Al Arab ist eine der Touristenattraktionen von Dubai. Das 7-Sterne-Luxushotel ist auf einer eigenen Insel errichtet.

Bevor der Interessierte jedoch die Hochglanzformate der Immobilienentwickler aufschlägt, lohnt sich ein zweiter Blick hinter die goldschillernd blitzende Fassade der vollverglasten Wolkenkratzer. Die Analyse könnte mit der Frage beginnen, warum der deutsche Urlauber eigentlich erst kürzlich seinen Weg zum weit entfernten persischen Golf gefunden hat. Eine Antwort könnte in den kontinuierlich fallenden Reisepreisen liegen. 

Dubai wird erschwinglicher für die breite Masse. Lag der durchschnittliche Zimmerpreis im Jahr 2015 noch bei 569 VAE-Dirham (136€), konnte der Urlauber 2018 sein Zimmer für 465 VAE-Dirham (111€) buchen. Auch in diesem Jahr werden die Raten der Hotels vermutlich noch einmal fallen. Die Financial Times berichtet, dass die Hoteliers ihre Preise senken, um die Zielbelegung der Zimmer von 75 Prozent aufrecht zu erhalten. Obwohl jedes Jahr mehr Besucher nach Dubai kommen und die Metropole der unangefochtene Tourismusmagnet in der Golfregion ist, schwächt sich die Wachstumsrate doch kontinuierlich ab. Man verdiene noch Geld, sagt ein Hotelier, aber die große Party sei vorbei. Die Besucher seien insgesamt sparsamer geworden. Weniger der so wichtigen High-Roller, also Touristen, die überdurchschnittlich viel Geld ausgeben, finden ihren Weg ins Emirat. Für Dubai wird diese Entwicklung zum gefährlichen Trend. Die Führung investiert Milliarden, um neue Wirtschaftsfelder aufzubauen. Das erklärte Ziel ist die dauerhafte Unabhängigkeit vom Erdöl, das zwar als Wachstumstreiber, aber auch als perspektivisch versiegender Rohstoff begriffen wird. Die Tourismusindustrie soll eines der Steckenpferde einer neuen, florierenden Wirtschaft werden. Als weitere Standbeine gelten Handel, Logistik, seit neuestem die Finanzindustrie und die Immobilienbranche.

Investieren in Dubai: Die Entwicklung der Kaufpreise zeigt für ein Platzen der Immobilienblase
Dubai gilt als Hauptstadt der Kräne: Ein Drittel der Baukräne weltweit sind im Emirat aufgebaut. Die Arbeiten auf zahlreichen Baustellen in der Metropole sind jedoch aktuell zum Erliegen gekommen.

Dubais Immobilienpreise in der Abwärtsspirale

Einem weitgereisten Besucher könnte schon kurz nach der Ankunft auf dem Dubai nächtlichen Transfer vom Al Maktoum International Airport, der 2025 der größte Flughafen der Welt sein soll, zu seinem Hotel in Dubai City auffallen, dass die Großstadt des Nachts weniger leuchtet, als beispielsweise New York City. Aus vielen der atemberaubenden Wohnhochhäuser scheint einfach kein Licht; ein verräterisches Zeichen für Leerstand. Bei Tag lohnt sich darüberhinaus der Blick in die zweite Reihe: Dubai ist durchzogen von Baustellen. Rund ein Drittel aller Kräne der Welt sind in Dubai aufgebaut. Doch auch an einem regulären Werktag stehen derzeit die meisten Kräne still. Auf wenigen Baustellen sind Arbeiter am Werk. Die Financial Times berichtet von mehr als 980 aktuell gestoppten Bauprojekten: Seit 2014 sind die Immobilienpreise in Dubai um mehr als 25 Prozent eingebrochen. Auch im Jahr 2019 wird ein weiterer Preisverfall erwartet. Von der Weltausstellung

Dubai im Kampf gegen den Preisverfall von Immobilien
Dubai kämpft gegen die Flaute: Auf mehr als 980 Baustellen stehen die Kräne still.

2020, die in Dubai stattfinden wird, erhofft man sich derzeit eine Stabilisierung der Immobilienpreise. Rund 25 Millionen Besucher sollen 2020 ins Emirat strömen, einige von Ihnen werden Immobilien kaufen. Andere werden durch ihren Konsum zumindest das Bruttoinlandsprodukt ankurbeln, dessen Wachstum sich zuletzt empfindlich abgeschwächt hatte. Die Financial Times zitiert einen Manager. Der kann sich inzwischen höchstens noch seinen Ruhestand in der Metropole vorstellen. Für seine weitere Karriere ziehe er erstmal weiter nach China, denn Dubai sei für ihn „tot“. 

Wie Dubai gegen den Abschwung kämpft

Die Suche nach den Ursachen des Abschwungs führt zur künstlich erschaffenen Bevölkerungsstruktur. Von den 3,2 Millionen Einwohnern des Emirats sind 92 Prozent Ausländer. Viele der besser bezahlten Expats, die durch eigenen Konsum die Wirtschaft des Emirats weiter antrieben, haben inzwischen das Land verlassen. Gekommen sind schlechter bezahlte Arbeitskräfte, die einen großen Teil der Einkünfte zu ihren Familien ins Ausland senden. Sinkender Konsum der Bewohner zeichnet sich in den Wachstumsraten des Bruttoinlandsprodukts ab, die jüngst dramatisch an Fahrt verloren haben. Bei Verlust des Arbeitsplatzes droht den Arbeitsmigranten zudem auch der Verlust des Bleiberechts. Das sind denkbar ungünstige Voraussetzungen, um in das Emirat zu investieren und eine eigene Immobilie zu erwerben. Die Regierung hat inzwischen zahlreiche Maßnahmen getroffen, um die strauchelnde Wirtschaft wieder anzuschieben. In den neu eingeführten Freihandelszonen dürfen ausländische Investoren Unternehmen gründen, ohne Eigentumsrechte an Einheimische abzugeben. Bisher war lediglich die Gründung von Joint-Ventures mit einheimischen Unternehmern möglich.  Außerdem werden Ausländern erweiterte Bleiberechte eingeräumt um ihre Investitionsaktivität zu fördern. 

Die Superlative gehört zu Dubai

Bis der Stimulus greift und die Volkswirtschaft anschiebt, könnte einige Zeit vergehen. Das Emirat und seine Bewohner haben bereits in der Vergangenheit erstaunliche Anpassungsfähigkeit bewiesen. Sie konnten Krisen erfolgreich meistern. Es stellt sich nun die Frage, ob Dubai der Turnaround gelingen und der Pfad des zügellosen Wachstums fortgesetzt werden kann. Durchschnittliche Wachstumsraten werden nicht ausreichen, um die ehrgeizigen Visionen des Herrschers Mohammed bin Raschid Al Maktoum Realität werden zu lassen. Dubai benötigt die Superlative, um nicht dauerhaft in der Versenkung zu verschwinden.  

Investieren in Dubai: Chance oder Risiko? 

Dubai: Reich werden mit Immobilien kann mit den richtigen Investitionen gelingen
In Dubai als Zentrum der Superlative liegen Reichtum und Risiko eng beisammen.

Der Hunger der Metropole nach immer neuen Rekorden scheint jedoch noch nicht gestillt. Auf den vollgestopften Straßen herrscht trotz Krise emsige Betriebsamkeit.

Die Gier nach Mehr ist allgegenwärtig. Sie geht einher mit dem Willen, mehr zu leisten und große Risiken zu Schultern. In der Denkschule und dem Verhalten von Dubais Bewohnern spiegelt sich eine Mentalität des Aufbruchs; im direkten Kontrast zur satten Gleichmut der Marktakteure in den westlichen, etablierten Volkswirtschaften. Wer an diese Dubai-Story glaubt, der begreift den derzeitigen Abschwung als Verschnaufpause, als zweite Chance und als die gerade richtige Zeit, um noch einmal ganz groß einzusteigen…

Richard Nitzsche ist Immobilienmakler in Frankfurt und München
Richard Nitzsche

 Der Autor:  Richard Nitzsche ist Master of Finance (M.Sc.) und Immobilienmakler in Frankfurt und München
Er publiziert eine Immobilienmarktkolumne für den Mainhattan Kurier und ist regelmäßig als Experte für Immobilienthemen in den Medien präsent. Schreiben Sie Ihm auf Twitter oder Facebook