Der Kündigungsausschluss bzw. Kündigungsverzicht hat sich in Mietverträgen nach Einführung des Bestellerprinzips bei Vermietungen (2015) durch die GroKo eingebürgert. Mit dieser legalen Formulierung im Mietvertrag können Vermieter eine vorzeitige Kündigung ihres Mieters vermeiden und so teure Maklerkosten oder hohen Eigenaufwand bei der Mietersuche sparen. Für den Mieter ist der Kündigungsverzicht meist ein Ärgernis, denn in ungeteilten Mietshäusern haben Mieter kaum Vorteile durch die Klausel. 

Ausnahme: Bei Anmietung einer Eigentumswohnung schützen sich auch Mieter vor einer Vermieterseitigen Kündigung, beispielsweise aufgrund von Eigenbedarf. 

Die Klausel im Mietvertrag ist etwa so formuliert: „Mieter und Vermieter können frühestens zum (Datum) eine ordentliche Kündigung erklären.“ Das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt davon unberührt. 

Option 1: Außerordentliche Kündigung oder falsche Frist

Außerordentlich kündigen darf der Mieter, für den das Mietverhältnis durch Verschulden des Vermieters objektiv nicht mehr zumutbar ist. Damit Sie außerordentlich kündigen können, muss der Vermieter schon grobe Verfehlungen begehen.  Die Einmietung einer Motorradgang in die Wohnung unter Ihnen, die sich dann aber auch entsprechend der gängigen Klischees verhalten müsste, wäre ein plausibler Kündigungsgrund. Ist Ihre Gesundheit aufgrund von Schlägereien im Treppenhaus objektiv bedroht, dürfen Sie außerordentlich kündigen.
Außerordentlich kündigen könnten Sie auch, wenn ihre Wohnung durch die Schuld des Vermieters nicht mehr nutzbar wäre – beispielsweise nach dem Einsturz des Daches aufgrund eines Sturmschadens. Keine Kündigungsgründe sind leichter bis mittelschwerer Schimmelbefall (hier können Sie Teile der Wohnung noch nutzen) oder persönliche Unzumutbarkeit des Mietverhältnisses, wegen plötzlicher Krankheit oder Job- und Ausbildungsplatzwechsels. Eine Mindestmietdauer darf maximal 48 Monate ab Vertragsschluss betragen (Achtung; nicht ab Vertragsbeginn). Ist die Frist überschritten, ist die Klausel unwirksam.  

Option 2: Tricks im Dialog mit dem Vermieter

Vermieter sind im Regelfall keine Unmenschen. Erklären Sie Ihren Kündigungsgrund und fragen Sie den Eigentümer, unter welchen Bedingungen Sie aus dem Mietverhältnis ausscheiden dürfen. Unerfahrene Eigentümer lassen sich eventuell schon zu Beginn des Mietverhältnisses auf bestimmte Austiegsklauseln im Mietvertrag ein (idealerweise können Sie diese im Absatz SONSTIGE VEREINBARUNGEN mehr oder minder rechtsverbindlich formulieren). 

In der Kommunikation mit dem Eigentümer können Sie einige Tricks anwenden:

1) Nachmietersuche

Präsentieren Sie direkt wenn Sie an den Vermieter treten einen adäquaten Kandidaten, der Ihr Mietverhältnis übernehmen würde. (Achtung: drei Nachmietervorschläge berechtigen Sie nicht, das Mietverhältnis aufzuheben. Das Gerücht hält sich hartnäckig, ist aber FALSCH.) Wie sie richtig auf Nachmietersuche gehen, verrate ich Ihnen hier.

2) Nachmieter bei höherer Kaltmiete

Präsentieren Sie einen Nachmieter, der etwa Ihrem Vorbild hinsichtlich von Beruf, Ausbildung, Auftreten und Familienstand entspricht und der eine höhere Miete bezahlen würde: 10 bis 20 Prozent über Ihrer aktuellen Kaltmiete können den Vermieter zur Vertragsumschreibung motivieren. 

3) Vorzeitiger Auszug bei begrenzter Fortzahlung der Mieter

Falls der Vermieter auf Ihre Nachmietervorschläge nicht eingeht – hierfür gibt es plausible Gründe, es muss sich nicht zwangsläufig um Schikane handeln – bieten Sie dem Vermieter an, die Wohnung zu einem bestimmen Zeitpunkt, bspw. 1.05.2019, zu räumen, aber noch weitere 2-3 Monate die Miete zu zahlen. Im Gegenzug formulieren Sie eine Vertragsaufhebung (ein Muster stelle ich demnächst online). Das gibt dem Vermieter die Möglichkeit, selbstständig ohne Ihre Anwesenheit einen neuen Kandidaten zu suchen (Termine ohne Mieter sind leichter planbar, es werden keine Kontaktdaten / Informationen zwischen ausziehendem- und einziehendem Mieter weitergegeben).

4) Renovierungsleistungen on top!

Bieten Sie dem Vermieter Renovierungsleistungen an, die er bei einem regelmäßigen Auszug nicht erwarten könnte.

5) Konfrontation

Falls ihre bisherigen, konstruktiven Bemühungen, den Vermieter nicht dazu bewogen haben, auf Ihr Bestreben einer vorzeitigen Kündigung zu reagieren, können Sie es mit der Brechstange versuchen. Lassen Sie zunächst die Betriebskostenabrechnung von einem Anwalt kontrollieren und finden Sie die Fehler, die in nahezu allen Abrechnungen sind. Weisen Sie den Vermieter auf diese Fehler hin und auch darauf, dass Sie, falls er sich nicht kooperativ zeigt, sämtliche Mieter in dem Mietshaus über die Fehler unterrichten werden. Alternativ können Sie den Vermieter darauf hinweisen, dass Sie als verärgerter Mieter im Haus „Meinungspolitik“ gegen ihn betreiben werden. Prüfen Sie jedes Schreiben anwaltlich, gestatten Sie Begehungen und Termine nur nach Aufforderung und unterstreichen Sie dabei immer wieder, dass Sie grundsätzlich kooperativ wären, wenn der Eigentümer ihnen die Chance zur vorzeitigen Kündigung einräumt.

 Der Autor:  Richard Nitzsche ist Immobilienmakler in Frankfurt und München, Autor des Blogs http://www.mietercoach.de und Verfasser  des Ratgebers für Mieter auf Wohnungssuche „Der Mietercoach: Ihre neue Wohnung SUCHEN – FINDEN -BEKOMMEN“ . Er publiziert eine wöchentliche Immobilienmarktkolumne für den Mainhattan Kurier und ist regelmäßig als Experte für Immobilienthemen in den Medien präsent. Schreiben Sie Ihm auf Twitter oder Facebook! 

+++ Disclaimer: Dieser Text wurde mit großer Sorgfalt erstellt, er ersetzt aber keine Rechtsberatung. Für die Richtigkeit, insbesondere der juristischen Aussagen können wir leider keine Garantie übernehmen. Informieren Sie sich beim fachkundigen Mietrechtler über Ihre individuelle Situation. +++