Kündigungsverzicht im Mietvertrag: Kann man die Mindestmietdauer verhandeln?

Mindestmietdauer verhandeln

Die Mindestmietdauer stellt für Mieter auf Wohnungssuche ein Ärgernis und häufig auch ein Risiko dar, insbesondere wenn der Mieter noch nicht sicher ist, ob er die Wohnung über die Zeit des Kündigungsverzichts bewohnen möchte oder kann. Wird die Mindestmietdauer zum Showstopper, muss sich der Mieter  um eine Verhandlung bemühen oder nach einer anderen Wohnung umsehen. Im weiteren Beitrag gebe ich Ihnen neben Verhandlungstipps und Verhandlungsansätze, die Sie nutzen können, wenn Sie die Mindestmietdauer verhandeln. Dafür benötigen Sie jedoch auch einen Einblick über die Hintergründe der Mindestmietdauer. Deshalb erläutere ich, aus welchen Gründen der Vermieter eine Mindestmietdauer wählt und wie Sie diese innerhalb der Verhandlung entkräften können.

Mindestmietdauer: Vermieter sparen mit dem Kündigungsverzicht Transaktionskosten, Mieter mieten die Wohnung mit (Mindest-) Vertragslaufzeit

Zum Hintergrund: Im Regelfall möchte der Vermieter, dass sich Mieter länger als 1 Jahr, 18 Monate oder 2 Jahre an das Mietverhältnis binden. Eine noch weiterreichende Mindestmietdauer im Mietvertrag (bis zu 4 Jahre ab Vertragsschluss ist gesetzlich möglich) gehört eher zur Ausnahme. Besonders Mieter, die in ihrem letzten Mietverhältnis lange gelebt haben und nicht umgezogen sind, werden von der Mindestmietdauer oft überrascht. Heute ist die Mindestmietdauer in den Großstädten üblich. Nach Einführung des Bestellerprinzips 2015 sind die Transaktionskosten für Vermieter beim Mieterwechsel angestiegen – der Vermieter muss nun den Makler bezahlen (=Kosten) oder selbst einen neuen Mieter suchen (= Aufwand). Je seltener der Eigentümer neue Mieter suchen muss, umso besser für ihn. Aus diesem Grund sind langläufige Mietverhältnisse für viele Vermieter attraktiv. Im Regelfall wird ein unbefristetes Mietvertrag mit einer Mindestmietdauer geschlossen. Nach Ablauf der Mindestmietdauer können Mieter i.d.R. mit einer Frist von 3 Monaten kündigen bzw. aus dem Vertrag ausscheiden.Tipps für die Wohnungssuche

Mindestmietdauer bei Eigentumswohnungen vs. Mindestmietdauer in ungeteilten Mietshäusern 

In ungeteilten Immobilien, also in Mehrfamilienhäusern, in denen keine Teilungserklärung existiert, zieht der Mieter aus der Mindestmietdauer kaum Vorteile, da eine eigentümerseitige, ordentliche Kündigung gesetzlich schwierig ist. In Eigentumswohnungen sind die Kündigungsmodalitäten laxer geregelt. Insbesondere unter dem Verweis auf Eigenbedarf dürfen Vermieter den Mieter ordentlich kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt dann zwischen 3 Monaten und 1 Jahr. Hier schützt die Mindestmietdauer den Mieter auch vor der ordentlichen Kündigung.

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Verhandlung der Mindestmietdauer: So werden mieter aktiv

Wenn der Vermieter oder der Makler eine Mindestmietdauer im Vertragsentwurf angibt, können Sie sich bemühen, den Passus für die finale Version zu verhandeln. Dazu können Mieter an verschiedenen Stellschrauben drehen:

Verkürzung des Kündigungsverzichts möglich?

Sind Sie sicher, dass keine weiteren Interessenten für die Mietwohnung existieren? Falls ja, informieren Sie den Vermieter, dass Sie den Vertrag zwar abschließen möchten, aber eine Mindestmietdauer nicht akzeptieren können. Legen Sie Ihre Gründe dar. Hierbei wäre ich ehrlich, würde jedoch dennoch eine gewisse Perspektive mitliefern. Ggf. Ist es für Sie ausreichend, die Mindestmietdauer zu verkürzen, bspw. von 2 Jahren, die von Vermieterseite gewünscht sind auf 18 Monate oder 12 Monate – vielleicht wäre ein Vermieter auch schon mit 6 Monaten einverstanden. Formulieren Sie etwa so: „Sehr geehrter Vermieter / Makler, gerne möchte ich die Wohnung weiterhin zum xxx mieten. Insbesondere (Lage, Ausstattung, usw). sind für mich genau passend (…) Durch meine berufliche Tätigkeit als Unternehmensberater kann ich mich jedoch nicht länger als 12 Monate an das Mietverhältnis binden, weil es möglich ist, dass mich mein Unternehmen nach Ablauf des Jahres versetzen wird – ich bitte herzlich um Verständnis, würde mich jedoch freuen, wenn ich den Zuschlag für die Wohnung trotzdem erhalten könnte.“

Verhandlungsansatz: Kosten für den Vermieter beim vorzeitigen Auszug minimieren

Wie oben beschrieben sind die Transaktionskosten für viele Vermieter ein Aufwand, den sie minimieren wollen. Auch ergibt sich nach dem Mieterwechsel auch bei Wohnungen in guten Lagen nicht selten ein Wohnungsleerstand von einem halben bis mehreren Monaten, weil der Mieter den Vermieter oder den Makler nur unregelmäßig besichtigen lässt. Der oben beschriebene

Richard Nitzsche: Makler und Autor von Mietercoach.de
Richard Nitzsche ist Immobilienmakler in Frankfurt und München. Mit über 100 Vermietungen jedes Jahr gehört sein Unternehmern zu den Marktführern im Segment Wohnraumvermietung im Frankfurter Raum. Richard Nitzsche ist als Autor des Mietercoach-Blogs und des gleichnamigen Ratgebers „Der Mietercoach – Ihre neue Wohnung SUCHEN – FINDEN BEKOMMEN“ regelmäßig in den überreginaloen Medien präsent.

Unternehmensberater ist häufig auf Auslandsreisen oder gibt sich nach der Arbeit einfach „zu geschafft“, vielleicht kommt er werktags auch erst um 22:00 Uhr nach Hause. Ein Problem für den Makler. Als Mieter sind Sie zwar verpflichtet, bei der Nachmietersuche zu unterstützen, rechtlich lässt sich diese Verpflichtung allerdings bis hin zur Untätigkeit ausdehnen. Eine Zusicherung in diesem Bereich könnte Wunder wirken: „Im Falle meines Auszuges nach XYZ Monaten verpflichte mich, bei der Nachmietersuche alles in meiner Macht stehende zu unternehmen, um einen pot. Leerstand für Sie auszuschließen. Ich garantiere Ihnen zwei Besichtigungsmöglichkeiten a 30 Minuten pro Woche in den Abendstunden oder am Wochenende.“ 

Verhandlungsansatz: Übernehmen Sie Pflichten des Vermieters

Existieren noch andere Interessenten? Dann könnte es eng werden für Sie. Hat sich der Vermieter bereits zu einer Renovierung der Wohnung oder zu anderen Zugeständnissen verpflichtet. Machen Sie den Vertrag für ihn im Gegenzug zur Mindestmietdauer einfacher oder profitabler: Übernehmen Sie die Renovierung, sichern Sie ihm dabei zu, die Wohnung dennoch renoviert wieder zu übergeben. Bieten Sie dem Eigentümer 30 EUR im Monat als Miete für den Parkplatz an, der eigentlich „inklusive“ gewesen wäre, oder verzichten Sie im von vorne herein auf Wartungsmaßnahmen an der Einbauküche – garantieren Sie, die EBK auf eigene Verantwortung Instand zu halten bzw. zu warten.

Früherer Vertragsbeginn gegen kürzere Mindestmietdauer

Vorverlegen des Vertragsbeginns bei der Verhandlung der Mindestmietdauer: Ein gutes Argument für den Wegfall der Mindestmietdauer ist auch das Vorverlegen des Vertragsbeginns, falls die Wohnung schon leer steht. Wollen Sie am 1.09. zum 1.11. mieten? Bieten Sie an, die Wohnung schon am 1.10. zu übernehmen / Datieren Sie den Vertragsbeginn auf den 1.10.
Übrigens lässt sich dieser Verhandlungsansatz auch drehen: Nicht selten steht die Wohnung jetzt zur Verfügung, der Mieter möchte aber später einziehen. Hier können Mieter vorschlagen, eine längere Mindestmietdauer als Gegenleistung für den späteren Vertragsbeginn zu akzeptieren. 



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Verhandlungsansatz: Übernahme der Maklerkosten bei vorzeitigem Auszug

Wurde Ihnen die Wohnung von einem Wohnungsmakler vorgeführt? Dafür muss der Vermieter bezahlen. Diese Maklerkosten fallen erneut vorzeitig an, wenn Sie die Mindestmietdauer herausverhandeln. Bieten Sie dem Vermieter daher an, die Maklerkosten für die Nachmietersuche bei Ihrem Auszug vor Ablauf der eigentlich gewünschten Mindestmietdauer zu übernehmen. Eine derartige Vereinbarung kann im Paragraphen sonstige Vereinbarungen wirksam festgehalten werden. 

Bieten Sie eventuell an, die Maklerkosten zu übernehmen, für die Nachmietersuche zu übernehmen, falls der Vermieter mit einem Makler zusammen arbeitet. 

Eine produktive Kommunikation ist das beste Mittel

Insbesondere bei Privatvermietern können konstruktive Vorschläge und das entsprechende Signalisieren einer Verhandlungsbereitschaft und einer offenen Kommunikation bereits ausreichen, damit diese ohne weitere Gegenleistung die Mindestmietdauer fallen lassen. Für den privaten Eigentümer ist ein guter, kooperativer Mieter häufig mehr Wert, als kurzfristige Vorteile.

vertraglich vereinbarte Mindestmietdauer wird häufig gerissen

Übrigens bekomme ich es häufig mit, dass gerade diese Privatvermieter Mieter auch während der Mindestmietdauer aus den Verträgen „entlassen“; insbesondere wenn der Auszug gut begründet ist. 

Dazu können Sie sich beim Makler umhören, wie der Vermieter ein Reißen der Mindestmietdauer handhabt. Aber Vorsicht, die Auskunft vom Makler werden Sie nicht schriftlich bekommen. Auch der Vermieter wird Ihnen eine derartige Auskunft nicht schriftlich geben, in diesem Fall könnte er die Mindestmietdauer direkt ersatzlos aus dem Mietvertrag streichen. 

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