Vertragsbeginn Ihres Mietvertrages: Einzug „frühestens zum…“, „ab sofort“ , „nach Vereinbarung“

Einzugstermin ab sofort nach Vereinbarung frühestens zum

Der Einzugstermin ist für Mieter auf Wohnungssuche häufig ein echter Stolperstein. Sucht der Interessent, zu Beginn seiner Kündigungsfrist, stößt er auf Inserate von Wohnungen, die „ab sofort“ angeboten werden. Ist das Mietverhältnis schon fast beendet, kann die Traumwohnung vielleicht erst „nach Vereinbarung“ bezogen werden, denn deren Mieter will seine eigene Kündigungsfrist voll nutzen oder es stehen in der Wohnung Renovierungs- / Sanierungsarbeiten an. So wird der Vertragsbeginn, bzw. der Einzugstermin grundsätzlich zur Verhandlungssache bei der Wohnungssuche und erschwert die Jagt nach der Traumwohnung zusätzlich.

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  • „Frühestens zum…“ bedeutet, dass die Wohnung erst zum genannten Termin, ggf. aber auch später, zur Verfügung steht. 
  • Ab sofort…“ bedeutet, dass die Wohnung ab sofort übernommen werden kann. In der Regel streben Vermieter und Makler dann den 15. des Monats oder der nächsten 1. des Folgemonats als Vertragsbeginn an. Normalerweise kann der Schlüssel jedoch direkt übernommen werden, sofern die Kaution und die erste Kaltmiete vorliegt.
  • „Nach Vereinbarung“, lässt Verhandlungsspielraum vermuten. Entweder handelt es sich um ein Mietverhältnis mit Kündigungsverzicht, in dem der Mieter die vorzeitige Ablösung wünscht, oder es stehen Maßnahmen an – vielleicht wartet der Eigentümer noch auf die Lieferung der neuen Einbauküche, im ungünstigeren Fall auf eine Schimmelbeseitigung.

Flexibilität beim Einzugstermin / Vertragsbeginn erhöht die Chancen bei der Wohnungsvergabe

Je flexibler sich Mietinteressenten zeigen, umso besser gestalten sich ihre Chancen auf den Zuschlag für die Wohnung. Möchte der Vermieter, dass Sie das Objekt morgen beziehen? Kein Problem! Steht die Wohnung erst in einigen Wochen oder in zwei Monaten zur Verfügung: Ebenfalls möglich! Reduzieren Sie diese Barriere, und Sie erhöhen Ihre Chancen auf die besten Wohnungsangebote, also fair gepresste Wohnungen in Top-Lagen!

Vertragsbeginn vs. Einzugstermin: Die Definition macht die Musik

Richard Nitzsche: Makler und Autor von Mietercoach.de
Richard Nitzsche ist Immobilienmakler und Autor des Blogs mietercoach.de . Er ist Verfasser des gleichnamigen Ratgebers für Mieter auf Wohnungssuche

Schon in der Terminologie existieren Differenzen, die Sie als Mietinteressent beachten sollten:

Für Vermieter ist Das Datum der Wahl immer der Vertragsbeginn. Ab diesem Moment bezahlen Sie Miete und die Wohnung verursacht keine Leerstandskosten – gerade wenn Eigentumswohnungen vermietet werden, schmerzt den Eigentümer der Leerstand umso mehr: Bei geteiltem Wohnraum kann der Vermieter jeden Monat die Abbuchung des Hausgeldes auf seinem Konto beobachten, ohne dass er eine Gegenleistung erhält. Das Hausgeld kann, abhängig von der Rücklagenbildung des Hauses, die ebenfalls mit dem Hausgeld abfließt, schnell einige hundert Euro betragen.

Als Mieter unterhalten Sie sich dagegen über den Einzugstermin, während den Vermieter das Datum ihres Einzuges im Regelfall kaum noch interessiert. Für den Eigentümer spielt es (fast) keine Rolle, ob Sie die Wohnung tatsächlich bewohnen, oder nur für die Immobilie Miete bezahlen.  

Vertragsbeginn: So lesen Sie zwischen den Zeilen

In Immobilienangeboten ist meist ein Datum angegeben, ab dem der Vertrag laufen soll bzw. die Wohnung bezogen werden kann. Scrollen Sie durch die Ergebnislisten der Immobilienportale, erhalten Sie schon auf den ersten Blick eine Indikation, ob die Wohnung noch vermietet ist, oder „ab sofort“ bezugsfrei sein könnte: Je weniger Möbel auf den Fotos abgebildet sind, umso schneller können (und sollen) Mieter das Objekt im Regelfall beziehen. Aber Vorsicht: Einige Eigentümer und Makler horten auch Fotos von der leeren Wohnung und inserieren diese, da unmöbliert die Räume meist besser zur Geltung kommen und die Privatsphäre des Mieters nicht verletzt wird. 

Mit Mietern können Sie den Vertragsbeginn häufig verhandeln (siehe unten). Inserieren Mieter selbständig Wohnungen, hat dies zwei Gründe:

    • Es existiert eine Mindestmietdauer und der aktuelle Mieter möchte schon vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen. Der Vermieter lässt dies zu, sobald er einen passenden Nachmieter gefunden hat. Im Regelfall gestaltet sich die Auswahl der für den Vermieter akzeptablen Mieter nicht riesig. Dies eröffnet Mietinteressenten, die akzeptiert werden, einen guten Verhandlungsansatz um für sich selbst den Übergang fließend zu gestalten. (siehe unten)
    • Es soll Inventar (teuer) verkauft werden, meist Einbauküchen, Einbauschränke usw.

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Ihr Verhandlungsleitfaden zum Vertragsbeginn

Definieren Sie zunächst Ihren Auszugstermin. Achtung: Auch gut koordinierte Umzüge können länger dauern, als geplant oder sich verzögern. Überlappende Mietverträge / überlappender Besitz der Wohnung von 2-4 Wochen ist grundsätzlich zu empfehlen. Hierbei gilt übrigens als (weitläufig anerkannte) Faustregel: Ist der Mietvertrag zum 1.03. unterschrieben und das Objekt bereits zum 1.02. bezugsfertig, wird Ihnen er Vermieter meist den Schüssel übergeben, sofern die Kaution in voller Höhe vorliegt. Da es sich hier um eine Kulanzleistung handelt, bestätigen Ausnahmen aber die Regel. 

Definieren Sie Ihren Spielraum: Setzen Sie für sich selbst den frühstmöglichen und den gewünschten Vertragsbeginn fest. Nun kennen Sie Ihren Verhandlungsspielraum In der Verhandlung versuchen Sie, das bestmögliche Ergebnis zu erreichen und lassen sich schlimmstenfalls auf das noch akzeptable Verhandlungsergebnis drücken. Erfahren Sie, dass es es sich um ein noch bestehendes Mietverhältnis mit Mindestmietdauer handelt, wird ihre Verhandlungsposition als „akzeptabler Mietinteressent“ günstig ausfallen. Ist die Wohnung „ab sofort“ frei und heiß begehrt, ist Ihre Verhandlungsposition dagegen tendenziell schwach, wenn Sie den Vertragsbeginn zeitlich aufschieben bzw. auf einen späteren Zeitpunkt verschieben wollen.

auxmoney - Geld leihen für den Umzug Auch Teilzahlungen sind übrigens möglich, um den Einzugszeitpunkt aufzuschieben und die Wohnung dennoch zu bekommen. Gerne vereinbaren clevere Mieter mit dem Vermieter, dass sie bis zum tatsächlichen Einzug bspw. die anfallenden Betriebskosten der Wohnung übernehmen. Hier ein Beispiel: Sie können frühestens zum 1.06. die volle Miete zahlen, der Vermieter will zum 1.04. vermieten. Sie sind der Traummieter, den sich der Vermieter genau so wünscht. Eventuell wird er sich darauf einlassen, dass Ihnen die Periode zwischen dem 1.04. und dem 1.05. zu schenken, und Sie übernehmen im Gegenzug die Betriebskosten zwischen dem 1.05. und dem 1.06., sodass er sich beim Blick auf sein Konto „etwas weniger“ ärgert.  

Vertragsbeginn: Nachverhandlung ist ein „No-GO“!

Vorsicht vor Nachverhandlungen des Vertragsbeginns, sofern bereits eine Einigung erzielt wurde oder Sie auf einem Bewerbungsschreiben verbindlich einen Termin angegeben haben. Für viele Vermieter und Makler gilt die Nachverhandlung des Vertragsbeginns als „No-Go“ und führt dazu, dass Sie vollständig aus dem Bewerbungsverfahren gestrichen werden, weil sie eine verbindliche Aussage nachträglich revidiert haben. Eventuell hat der Vermieter anderen Interessenten, die ebenso gut auf die Wohnung gepasst haben, abgesagt und unterstellt dem Mietinteressenten dann, er hätte absichtlich ein falsches Datum genannt, um die Wohnung „für sich zu blockieren“ und unliebsame Konkurrenten um den Zuschlag für die Wohnung vorzeitig aus dem Spiel zu nehmen.

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