Mieterfalle Umlagenschlüssel: Deshalb werden Verteilungsschlüssel der Nebenkosten zum Problem im Mietvertrag

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Vorsicht beim Abschluss eines neuen Mietvertrages: Der von Mietern oft unbeachtete Paragraph zur Verteilung der Betriebskosten kann zur echten Mieterfalle werden. Hohe Nachzahlungen nach Zugang der Nebenkostenabrechnung sind eine fatale Folge, wenn Mieter Regelungen zum Verteilungsschlüssel bei den Vertragsverhandlungen nicht beachten oder schlicht ignorieren.

Was regeln die Verteilungsschlüssel im Mietvertrag?

Mit den Verteilungsschlüsseln im Mietvertrag werden die Betriebskosten der Immobilie auf die Wohneinheiten im Haus umgelegt. Hierbei kann es große Unterschiede machen, nach welchen „Formeln“ die Betriebskosten verrechnet werden. Grundsätzlich teilt sich die Miete in Kaltmiete und Kosten, die für den Betrieb der Immobilie anfallen. Bei Betriebskosten (Nebenkosten) im Sinne der Betriebskostenverordnung handelt es sich um laufende Kosten. Der Hauswart, Betriebskosten des Aufzugs oder die Grundsteuer sind Kostenarten, die im laufenden Betrieb der Immobilie regelmäßig oder auch planmäßig anfallen. Welche Kosten zu den Aufwendungen im Sinne der Betriebskosten zählen sind geregelt in der Betriebskostenverordnung und der Paragraph § 556 Abs. 1 BGB . Keine regelmäßig anfallenden Betriebskosten sind außerordentliche Kosten. Beispiele: Entfernung eines Wespennests, Gutachter für Schimmel oder die Instandsetzung der Hausfassade. Der Vermieter kann derartige Kosten nicht über die Betriebskosten auf den Mieter abwälzen. 

Welche Betriebskostenschlüssel existieren?

  • Verteilung der Betriebskosten nach Quadratmetern Wohnfläche / Nutzfläche
    Hier werden die Quadratmeter der Wohnung durch die Gesamtzahl der Quadratmeter Wohnfläche oder durch die Gesamtfläche des Hauses geteilt.
  • Verteilung der Betriebskosten nach Köpfen / Personenzahl
    Hierbei werden die Kosten aus der Kostenkategorie durch die im Haus lebenden Personen geteilt.
  • Verteilung der Betriebskosten nach Wohneinheiten
    Hier werden die Betriebskosten durch die Anzahl der Einheiten geteilt.
  • Verteilung der Betriebskosten nach WEG-Anteilen (Miteigentumsanteilen)
    Dieser Verteilerschlüssel kann nur in einem Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen gewählt werden. Hierbei werden die Kosten anteilig der Miteigentumsanteile der Wohnung am Gesamtkomplex lt. Grundbuch bzw. Aufteilungsplan berechnet. Achtung: Die WEG-Anteile der Wohnung müssen nicht immer der anteiligen Quadratmeterzahl entsprechen – das wissen aber selbst die wenigsten Eigentümer.
  • Verteilung der Betriebskosten verbrauchsabhängig
    Hierbei werden Kosten exakt nach Verbrauch abgerechnet. Diese Kosten werden durch separate Zähler berechnet (Heizungszähler / Wasserzähler).
  • Pauschale Betriebskosten
    Hier werden die Betriebskosten pauschal abgerechnet.

Beispiele: Hier werden Umlageschlüssel zur Mieterfalle

Grundsätzlich soll die Betriebskostenabrechnung Mietern ein möglichst exaktes Bild über die tatsächlich durch den Mieter verbrauchten Kosten an den Gesamtkosten ermöglichen. Der Gestaltungsspielraum der Umlageschlüssel kann jedoch auch missbraucht werden, um bestimmten Mietern überproportionale, anderen Mietern dagegen unterproportionale Kosten zu belasten. 

Der Mieter sollte sich immer fragen, wie hoch sein persönlicher Anteil an den Gesamtkosten ausfällt und ob die Kostenart zu seien Gunsten oder zu seinen Ungunsten umgelegt wird.
Der Mieter sollte sich auch vor Augen führen, wie sich sein Kostenanteil verändert, wenn verglichen mit dem aktuellen Zeitpunkt mehr oder weniger (kostenverursachende) Personen das Mietshaus bewohnen. 

Kein Diskussionsspielraum besteht bei verbrauchsabhängig umgelegten Betriebskosten. Hier bezahlen Mieter genau die Kosten, die sie verbrauchen.

Ein Beispiel für Kosten, die zu Ungunsten des Mieters gerechnet werden, ist eine Umlage der Grundsteuer nach Köpfen. Die Familie mit drei Kindern bezahlt drei dann drei Mal mehr, als die allein lebende Mieterin / der allein lebende Mieter, obwohl die Höhe der Grundsteuer sich nicht mit der Bewohnerzahl des Hauses verändert.

Falle bei der Verteilung nach Köpfen: Die Verteilung nach Köpfen ermöglicht dem Vermieter großen Handlungsspielraum. Sie wird gerne von Vermietern gewählt, die selbst in der jeweiligen Immobilie wohnen um die eigenen Betriebskosten versteckt auf die anderen Hausbewohner umzulegen. 

Mieterfalle bei der Verteilung nach Einheiten oder Quadratmetern: Einen umgekehrten Fall erlebt der Mieter, wenn das Mietshaus über einen zentralen Wasseranschluss verfügt und die Wasserkosten nach Quadratmetern oder Einheiten umgelegt werden. Die vierköpfige Familie verbraucht naturgemäß deutlich mehr Wasser, als das Paar oder der allein lebende Mieter. Insofern wird der Gesamtwasserverbrauch für das Mehrparteienhaus steigen, wenn eine Familie eine Wohnung bezieht, die im Vorfeld von einem Single bewohnt wurde. Die Kosten für den Wasserverbrauch steigen bei dem allein Wohnenden mit.

Hohe Nachzahlung: Und jetzt?

Im Regelfall werden die Fallen erst deutlich, wenn sich über die Mietdauer Verhältnisse im Haus verschieben. Die überraschend hohe Nebenkostenabrechnung wird dann zum Schock für den Mieter. Der Mieter erfährt davon nämlich erst, wenn das „Kind in den Brunnen gefallen“ ist. Werden Sie als Mieter mit einer derartigen Nachzahlung konfrontiert, können Sie nur die Rechtmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung prüfen lassen. Dies erledigen sämtliche Mieterverbände im Rahmen der Mitgliedschaft. Auch wenn ich es als Makler und Verwalter ungern zugebe, eine Mitgliedschaft bei einem Mieterverband kann für den Mieter durchaus sinnvoll sein. Im Regelfall haben Mieter gute Chancen zumindest Erleichterungen herauszuhandeln – eine Vielzahl der von Vermietern und Verwaltern erstellten Betriebskostenabrechnungen ist nicht korrekt. Auch dafür existieren übrigens häufig gute Gründe. Falls der Mieter hier keine Lösung für das Problem findet, muss er entweder zahlen oder eine neue Wohnung suchen, denn Vertrag ist Vertrag. 

Betriebskostenpauschale? Das sollten Sie über pauschale Nebenkosten wissen

Pauschale Betriebskosten werden im Regelfall insbesondere bei der Vermietung von möbliertem Wohnraum erhoben, der oft und gerne auch unterjährig „dreht.“. Häufige Mieterwechsel verursachen hier unnötigen Verwaltungsaufwand, der Mietern und Vermietern durch eine Nebenkostenpauschale erspart bleibt. Aber auch Kleinvermieter neigen gerne zur Erhebung einer Betriebskostenpauschale, weil sie unfähig oder zu träge sind, eine Beriebskostenabrechnung anzufertigen. Für Mieter und Vermieter sind pauschale Nebenkosten angenehm, sie können mit einer festen Größe kalkulieren. Vermieter tragen das Risiko des Mehrverbrauchs durch den Mieter, Mieter tragen das Risiko der Überzahlung. Allerdings existieren Ausnahmen, wenn der Verbrauch des Mieters die angesetzten Durchschnittsgrößen weit überschreitet. 

Änderung der Verteilungsschlüssel ist kompliziert

In neueren Mietverträgen wird die Einverständnis der Mieter zur Änderung von Verteilerschlüsseln eingeholt. Insbesondere bei alten Mietverträgen haben Mieter Ihr Einverständnis häufig nicht erteilt. Dies macht die Änderung der Verteilerschlüssel zur komplizierten juristischen Angelegenheit. Dieb un Regelfall werden bei einer Änderung der Umlagenschlüssel die Mieter protestieren, deren Kosten durch die neue Umschlüsselung steigen würden oder könnten. Falls Sie eine Änderung der Verteilerschlüssel bei Vermieter oder Verwalter anstoßen möchten, machen Sie sich bewusst, dass für jede Verschiebung zu Ihren Gunsten andere Parteien des Mietshauses belastet werden; dies liegt in der Natur der Sache, schließlich reduzieren Sie die Gesamtkosten bei einer Änderung der Verteilungsschlüssel nicht, sondern verschieben nur deren Aufteilung.

Richard Nitzsche: Makler und Autor von Mietercoach.de
Richard Nitzsche (M.Sc.) ist Immobilienmakler, Verwalter und Autor des Immobilienblogs mietercoach.de, sowie des gleichnamigen Ratgebers für Mieter auf Wohnungssuche