Geldwäsche beim Immobilienkauf: Wenn der Makler nach Ihrem Personalausweis fragt

Geldwäsche: deutsche Immobilien im Fokus von Mafia und Clans

Mit den Ankündigungen der Grünen, Barzahlung beim Immobilienkauf sollten verboten werden, ist das Thema Geldwäsche beim Immobilienkauf in den vergangenen Tagen erneut ins Zentrum der öffentlichen Aufmerksamkeit gerückt.

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In der deutschen Immobilienbranche gilt Geldwäsche im Zusammenhang mit dem Abschluss von Kaufverträgen und hochpreisigen Mietverträgen als Dauerbrenner. Eine Studie des Vereins Transpareny International e.V. benennt das Problem: 15 bis 30 Prozent der kriminellen Vermögenswerte würden in Immobilien investiert. Der Immobilienmarkt lade aufgrund der Größe der Einzeltransaktionen zwangsläufig zur Geldwäsche ein, meint auch Kristina de Vries von KERBEROS  Compliance-Managementsysteme GmbH im Rahmen der jährlichen Innovationstagung für Immobilienmakler des Bewertungshauses Sprengnetter. Durch den Immobilienkauf lasse sich eine Vielzahl von kleinen, illegal erworbenen Geldern mit nur einer Transaktion in den legalen Wirtschaftskreislauf wieder einschleusen. Zudem sei die mangelnde Transparenz des deutschen Immobilienmarktes eine Einladung zur Geldwäsche. 

Wie funktioniert Geldwäsche beim Immobilienkauf? 

Käufer und Verkäufer einigen sich über den Verkauf einer Immobilie. Sie beschließen, gegen das Gesetz, dass ein Teil der Summe in Bar ohne Nachweis übergeben wird. Lediglich der offizielle Anteil wird im Kaufvertrag protokolliert. Kann diese Absprache im Nachhinein bewiesen werden, ist der Kaufvertrag im Übrigen unwirksam.
Der neue Eigentümer der Immobilie hat sein illegal erworbenes Geld weitergegeben und dafür einen legalen Vermögenswert eingekauft, den er ebenso legal wieder veräußern kann. Der illegal erworbene Vermögenswert ist nun „gewaschen“. Der Verkäufer trägt jetzt die „Last des Bargelds“. Er wird dieses, vermutlich gestückelt in kleinen Teilen über einen längeren Zeitraum verteilt, ausgeben.

Geldwäsche: Warum fragt der Immobilienmakler nach meinem Personalausweis?

Makler sind verpflichtet, die Legitimation von sämtlichen Vertragsparteien bei einer von ihnen vermittelten Immobilientransaktion zu erfassen. Immobilienmakler müssen die Identität des Kunden in dem Moment prüfen, in dem eine ernsthafte Absicht entsteht, mit der anderen Partei zu kontrahieren.„Nur weil ich bei Ihnen die Türschwelle überschreite, müssen Sie mich nicht auffordern, meinen Personalausweis vorzulegen.“, erklärt de Vries. 

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Immobilienmakler und die Verschärfung durch die 5. EU-Geldwäscherichtline

Bereits seit 2002 sind Immobilienmakler in das Geldwäschegesetz eingebunden. 2017 wurden jedoch die Pflichten für Immobilienvermittler erweitert. Insbesondere müssen Makler seither mit hohen Bußgeldern rechnen, wenn sie „wegschauen“.  Seit dem 01.01.2020 wurde das Geldwäschegesetz noch einmal verschärft. Immobilienmakler müssen seit Jahresbeginn 2020 auch Mieter identifizieren, wenn die Miete bzw. Pacht 10.000 Euro übersteigt. Inzwischen seien mehr als 80 Bußgeldtatbestände im Zusammenhang mit dem Geldwäschegesetz gegen Immobilienmakler verhängt worden. 

Was passiert, wenn ich als Käufer meinen Personalausweis nicht vorlege?

In diesem Fall verhalten Sie sich verdächtig. Der Makler wäre wohl gezwungen, die ihm bekannt gewordene Unregelmäßigkeit an seine zuständige Aufsichtsbehörde zu melden. Die Aufsichtsbehörde würde dann unter Umständen eine Prüfung einleiten. Ein Immobilienkauf ohne Legitimation bzw. Identitätsprüfung ist in Deutschland nicht möglich. Ein Privatkauf entbindet den Käufer nicht von der Legitimation: Auch für Notare gilt das Geldwäschegesetz, auch dieser wird keine Protokollierung in die Wege leiten, wenn Zweifel an der Identität des Käufers bestehen. 

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