Problem Selbständigkeit: Warum ist es für Selbständige so schwer, eine Wohnung zu bekommen?

Selbständige haben es besonders schwer, eine Wohnung zu bekommen. Obwohl die Mietinteressenten seit Gewinne schreiben, obwohl das Finanzielle kein Problem zu sein scheint, und sie sich die Wohnung leisten können, werden sie bei der Vergabe der Mietwohnung häufig nicht berücksichtigt. Woran liegt es nun eigentlich, dass Vermieter so ungern an Selbständige vermieten, dass Selbständige einfach keine Wohnung bekommen? 


Hürde Mietvertrag: Selbständige Arbeit bedeutet unsicheres und unregelmäßiges Einkommen

Selbständiges Einkommen ist unsicher! Im Regelfall liegt es nicht im Charakter der Selbständigen begründet, oder in derem Auftreten in der Besichtigung, dass sich der Vermieter für die abhängig Beschäftigten entscheidet und die Arbeitnehmer den Vertrag für die Wohnung angeboten bekommen. Vielmehr ist das Risiko für den Vermieter höher, wenn er an den Selbständigen vermietet. Angestellte werden beim Zuschlag vom Vermieter bevorzugt und bekommen eher die Wohnung bzw. das Angebot für den Mietvertrag: Gute Einnahmen des Selbständigen in der Vergangenheit sind nicht gleichbedeutend mit einem funktionierenden Geschäftsmodell und auskömmlichem Verdienst in der Zukunft. Hier können sich bei selbständiger Tätigkeit schnell Änderungen ergeben: Vielleicht bricht ein Großkunde weg. Schnell werden dann die Einnahmen knapp und die Miete ist nicht mehr gesichert. Oder denken Sie an das Berufsverbot für ganze Branchen mit dem Ausbruch der Corona Krise. 

Problem Selbständigkeit: Verdienst ist den Freiberuflern selbst oft nicht klar! 

Selbständige haben ein größeres Problem, ihr verfügbares Einkommen (und damit auch das freie Einkommen für die Zahlung der Miete)  zu ermitteln, als abhängig Beschäftigte. Bei Arbeitnehmern ist der Blick auf die Verdienstbescheinigung ausreichend. Aus dieser erschließt sich, wie hoch das Verdienstbrutto ist, wie hoch die Steuerlast bewertet wird und wieviel Netto übrig bleibt – frei verfügbares Einkommen für Miete, Lebenshaltung und Freizeit. Selbständige dagegen treffen verschiedene Steuern: Direkt wird die Mehrwertsteuer bezahlt, Einkommenssteuer, Gewerbesteuer, entsprechende Vorauszahlungen bauen sich auf, wenn die vergangenen Jahre solide Gewinne erwirtschaftet wurden. Zusätzlich addieren sich Kosten für Versicherungen, eventuell die Miete für ein Ladenlokal, usw. Auch hier können Verschiebungen schnell Liquiditätsengpässe bedeuten. Das Finanzamt pfändet zuerst die säumigen Steuern,  danach kann der Vermieter Forderungen wegen fehlender Miete geltend machen. Ein Teufelskreis, der die Probleme von Selbständigen auf der Suche nach einer Mietwohnung erklärt und zeigt, warum insbesondere Privatvermieter gerne Angestellte bevorzugen und Selbständige seltener Wohnungen bekommen.

 

Weitere Probleme von Selbständigen bei der Vergabe der Mietwohnung

Durch die Corona Krise befinden sich aktuell ganze Branchen unter Druck. Sind Sie der stolze Besitzer eines Fittness-Studios, eines Restaurants oder einer Boutique, könnte es für Sie im Augenblick schwer werden, eine Wohnung zu bekommen und den Vermieter davon zu überzeugen, dass ihre Einnahmen sicher sind und dass Sie sich die Mietwohnung (doch) leisten können. 

Problem für Selbständige bei der Wohnungsvergabe: Immobilienmakler, die den Eigentümer vertreten

Ist ein Makler im Vermietungsprozess zwischengeschaltet, ergibt sich hier für den Selbständigen immer ein zusätzliches Problem. Denn während Sie in der Besichtigung beim Eigentümer selbst einen guten Eindruck hinterlassen und den Vermieter von sich überzeugen können, wird der Makler seinen Kunden noch einmal explizit auf die zusätzlichen Risiken hinweisen, die Selbständige im Mietverhältnis verursachen. Häufig hat der Eigentümer Bankkredite, die unbedingt mit der Mietzahlung aus der Wohnung getilgt werden müssen und möchte kein zusätzliches Risiko nehmen. 

Der Ratgeber für Wohnungssuche und Wohnungsbewerbung

(mieterfreundliches) Deutsches Mietrecht: Hintergründe für die Probleme von Selbständigen bei der Suche nach einer Mietwohnung

Grundsätzlich liegt das wesentliche Problem für die Hürden von Selbständigen bei der Wohnungssuche, aus der Sicht des Verfassers dieses Beitrages, nicht in der sogenannten „Wohnungsknappheit“, die von der Politik stets benannt wird. Die Problematik ist im mieterfreundlichen deutschen Mietrecht verankert. Denn auch mit ausreichend verfügbarem Wohnraum in den Großstädten ist ein Räumen des Mieters, wenn dieser die Miete nicht bezahlt, für den Vermieter immer mit hohen Kosten und einer langen Zeitperiode des Mietausfalls verbunden. Darunter leiden insbesondere Selbständige, aber auch bonitätsschwache Mieter. Andere Länder verfolgen sinnvollere Regelungen bei säumigen Mietzahlungen.

Richard Nitzsche: Makler und Autor von Mietercoach.de
Autor: Richard Nitzsche (M.Sc.) ist Immobilienmakler und Verwalter in Frankfurt. Er ist Verfasser des Ratgebers „Der Mietercoach“

Ein Beispiel: Im, traditionell (dennoch) mieterfreundlichen Immobilienmarkt von Dubai, auf dem ich ebenfalls aktiv bin, ist eine Räumung wegen fehlender Mieteinnahmen kurzfristig durchsetzbar. So sinkt das Risiko für Vermieter des Einnahmeausfalls beträchtlich, insofern wird es für den Vermieter auch attraktiver, selbständig Tätige als Mieter zu akzeptieren. 

In meinem nächsten Beitrag zeige ich Ihnen, wie Sie als Selbständiger mit dem Problem Wohnungssuche am besten umgehen… 

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