Risiken der Immobilie: Sollten Sie eine Eigentumswohnung kaufen, um diese zu vermieten?

Immobilienbewertung online fehlerhaft

Immobilien-Influencer preisen den Erwerb von Eigentumswohnungen als den sicheren Weg, um in kurzer Zeit ein großes Vermögen aufzubauen. Sollten Sie nun diesen schillernden Charakteren glauben, und eine Eigentumswohnung kaufen um diese zu vermieten? Ist die vermietete Wohnung wirklich er Weg zum Reichtum – oder könnte der Boom bei Immobilien bald vorbei sein. Vor dem Umfeld steigender Preise und immer weiter anziehender Mieten war die vermietete Kapitalanlage in der Rückschau sicher eine sinnvolle Investitionsmöglichkeit, doch wie gestaltet sich die Zukunft?

Welche Risiken drohen Kapitalanlegern in naher Zukunft?
Prof. Michael Vorfelder ist Immobilienökonom am Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln und im Immobilienmarkt ein bekanntes Gesicht. Bei der digitalen Immobilienkonferenz des IVD Mitte referiert er über die Risiken für Wohnimmobilien. Langfristig, meint Voigtländer, bleibt die Immobilie eine sinnvolle Investition für Kapitalanleger und eine interessante Option für den Vermögensaufbau. Kurzfristig drohen jedoch Risiken:

Weniger die Marktrisiken, also das Risiko fallender Preise, diskutiert Voigtländer im Rahmen seines Vortrages. Er erwartet sogar steigende Preise, selbst wenn die Dynamik des Preisanstieges aus seiner Sicht abnehmen könnte.

Wohnimmobilien: Politische Risiken im Fokus
Besonders die politischen Risiken könnten den Markt für Wohnimmobilien kurzfristig erschüttern.  Welche politischen politischen Risiken drohen Investoren, die Wohnungen vermieten?

  • Umwandlungsverbot
    Erst kürzlich hat sich die Koalition zum Umwandlungsverbot geeinigt. Die Umwandlung von ungeteilten Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen ist nach in Kraft treten des Baulandmobilisierungsgesetzes bei größeren Beständen nur noch mit Genehmigung möglich. Dies hat insbesondere Folgen für Investoren, die in ungeteilte Mehrfamilienhäuser investiert haben, um diese zu vermieten.
  • Bundesweiter Mietendeckel / Umsetzung eines Mietenstopps
    Erst kürzlich ist der Berliner Mietendeckel gekippt worden. Nun engagieren sich zahlreiche Parteien für die Einführung eines bundesweiten Mietendeckel bzw. für einen Mietenstopp. Nach der Wahl könnte eine Regieurngskonstellation auftreten, bei der der deutschlandweite Mietendeckel Eingang in den Koalitionsvertrag findet. Wird ein Mietendeckel nach dem Berliner Modell tatsächlich deutschlandweit verabschiedetet, könnten Eigentümer gezwungen werden, Mieten abzusenken – schlimmstenfalls erwirtschaften sie dann mit ihrer vermieteten Eigentumswohnung Verluste, wenn die Kosten fürs Bankdarlehen die Mieteinnahmen übersteigen – bestenfalls schmälert die Reform nur die Rendite.

Für langfristige Investoren, so Voigtländer, seien zusätzliche Regulierungen der Mieten weniger problematisch. Im Regelfall handele es sich dabei um marktferne Gesetze, die mit einem Qualitätsverfall des Produktes Wohnen einhergingen. Insofern sei die Wahrscheinlichkeit hoch, dass diafunktionale Gesetze im Laufe der Jahre wieder auf marktfreundlichere Rahmenbedingungen geändert würden. 

Weitere Risiken bei der Vermietung von Eigentumswohnungen
Für Investoren, die kurzfristig nach einer Vermehrung ihres Kapitals suchen, könnten Reformen jedoch belasten. Eigentümern drohen noch weitere Risiken:

  • Wertschwankungen und Preisverfall
    Wenn politische Regulierungsmaßnahmen greifen, ändert sich die Attraktivität der Wohnung für potenzielle Käufer. Dann drohen Wertschwankungen, wenn der Eigentümer die Wohnung veräußern möchte. In Berlin wurden nach Einführung des Mietendeckels überproportional viele Eigentumswohnungen an Selbstnutzer verkauft – jedoch hatte dieser Effekt keinen negativen Einfluss auf die Preise.
  • Übervorteilung von Mietern 
    Schon heute sind Mietnomaden für jeden Vermieter ein erhebliches Problem. Das Risiko einer ausbleibenden Zahlung ist für Vermieter erheblich. Dies ist insbesondere dem deutschen Mietrecht geschuldet, das Mieter weitgehend schützt – selbst wenn die Miete nur sporadisch oder in Teilen gezahlt werden. Auch gibt das Mietrecht dem Mieter weitreichende Möglichkeiten zur Mietminderung. Auch hier könnten sich Erweiterungen der Gesetze ergeben, die dem politischen Mainstream geschuldet sind.
  • Mängel am Gebäude
    Günstige Eigentumswohnungen sind nicht immer ein Garant für hohe Erträge. Nicht selten kommen auf den neuen Eigentümer Sonderumlagen für Instandsetzungsmaßnahmen zu. Diese werden unter den Eigentümern der WEG aufgeteilt und sind häufig nur in geringem Maße auf den Mieter umlegbar. In diesem Fall werden Sonderumlage für den Eigentümer der Wohnung zur Kostenbelastung. Ein Risiko beim Kauf der Eigentumswohnung.

  • Klumpenrisiko (der Haftung)
    Im Regelfall stellt die Eigentumswohnung einen erheblichen Teil des Vermögens von Kleininvestoren dar. Läuft die Investition in eine ungute Richtung, beispielsweise wegen Wertschwankungen oder unvorhergesehenen Änderungen der Lagequalität ist ein entsprechend großer Teil des Vermögens betroffen. Bei alternativen Anlageformen lässt sich das Risiko besser streuen – beispielsweise bei der Investition in Aktien. Hier trägt der Kapitalgeber auch kein Haftungsrisiko für Leib und Leben des Mieters. Bei der vermieteten Immobilie schon, denn Eigentum verpflichtet:
    Unsachgemäß durchgeführte Balkonsanierungen, fehlerhaft angebrachte Rauchmelder und Ähnliches können Vermieter in große Schwierigkeiten bringen – natürlich handelt es sich dabei um sehr seltene Vorfälle, die über entsprechende Versicherungen (eigentlich) abgesichert sein müssten. Aber auch hier können sich ungünstige Konstellationen ergeben. So unwahrscheinlich derartige Extremszenarien sind, umso größer ist das Risiko des Vermieters bei deren Eintreten.