Marktkommentar – Trends auf dem Immobilienmarkt in 2013

Die Leitzinssenkung der Europäischen Zentralbank (EZB) auf 0,5 Basispunkte unterstützt kurzfristig die Kauflaune am Immobilienmarkt. Zahlreiche institutionelle Anleger haben sich von Ihren Banken Kreditlinien genehmigen lassen und suchen nun nach Investitionsobjekten, um die Linien zu den derzeit niedrigen Zinssätzen abzurufen.

Auch Privatleute kaufen Immobilien vor dem Hintergrund der Vermögensbildung. Hier wird die klassische Eigentumswohnung intensiv nachgefragt. Objekte in günstigen Lagen sind weiterhin knapp, was in den Hotspots einen weiteren Anstieg der Marktpreise zur Folge hat. Mittlere Lagen im Taunus handeln aktuell in einem Preiskorridor von 2200 EUR und 3200 EUR pro m² für Altbauten und zwischen 2700 EUR und 4000 EUR für Neubauten.

Bei guten  Wohnlagen sehen wir Preisspannen bei Altbauten zwischen 3250 EUR und 4100 EUR pro m², Neubauten wechseln in einer Spanne von 3700 EUR und 4700 EUR pro m² den Besitzer (Interpolation;  Schätzwerte unterstellen mangelfreie und gut geschnittenen Eigentumswohnungen). Entsprechend ziehen die Mietpreise weiterhin moderat an. Hierbei ist deutlich zu unterstreichen, dass in der Regel keinesfalls ein regelrechter Run von Mietinteressenten auf Mietobjekte besteht. Potente Mieter wägen sehr wohl Lage, Schnitt und Ausstattung bei der Preisfindung ab; mietbarer Wohnraum im Billigsegment ist sehr knapp und hochgefragt.

Bei mittel- und hochpreisigen Mietobjekten befindet sich der Markt aktuell aus unserer Sicht nahezu im Gleichgewicht mit leichtem Akzent auf der Objektseite.

Richtet man den Blick in die Zukunft, empfiehlt es sich in der Gegenwart den spekulativen Anteil in den jüngsten Preisanstiegen zu isolieren. Treiber von Immobilienspekulation sind die oben angeführten niedrigen Zinsen (und daraus resultierend steigenden Renditen durch geringere Finanzierungskosten), aber auch die Unsicherheit der Bevölkerung bezüglich der aktuellen weltwirtschaftliche Entwicklung – Investition aus Mangel an Alternativen.; fehlgeleitete, teilweise panikartige Flucht in das viel gepriesene „Betongold“.

Fundamental betrachtet kann die Immobilie nur den monetären Wert besitzen, den entweder der Eigentümer selbst oder ein Mieter durch deren Nutzung erfährt. Hierbei wird oft nicht berücksichtigt, dass der persönlich beigemessene  Wert von Wohnraum maßgeblich von der persönlichen finanziellen Lebenssituation abhängt. Abstrahiert auf die volkswirtschaftliche Grundgesamtheit bedeutet dies: Der Wert der Immobilie ist mit der konjunkturellen Entwicklung (nachlaufend) korreliert. Obgleich die Immobilie langfristig zwar den fundamentalen Wert hält, können sich Wirtschaftskrisen und konjunkturelle Ungleichgewichte kurzfristig sowohl auf Kauf – als auch auf Mietpreise auswirken. Ein absoluter Schutz ist daher bei Investitionen in „Betongold“ auch nicht gegeben. Vielmehr könnten aufmerksame Marktbeobachter, die eher pessimistische Konjunkturaussichten besitzen, den Gipfel des Immobilienbooms derzeit als Nahe dem Höhepunkt betrachten und über Verkäufe nachdenken; eine Perspektive für Reinvestition des freigesetzten Kapitals sollte bei dieser Variante allerdings gegeben sein.

(Marktbericht, veröffentlicht von Nitzsche Immobilien, April 2013)