Eigentumswohnung kaufen: So vermeiden Sie den Immobilien-Flop beim Wohnungskauf

Der Kauf einer Eigentumswohnung gilt für viele Deutsche die ultimative Absicherung fürs Alter. Idealerweise trägt sich die Investition selbst, wenn die eingenommene Miete die Finanzierungskosten der Immobilie deckt.
Entgegen der medial und politisch geprägten Wahrnehmung, ist eine solide Vermietbarkeit nicht selbstverständlich. Der Kauf von Wohneigentum kann für den neuen Eigentümer schnell unrentabel werden. Damit sich die Investition in die Eigentumswohnung wirklich lohnt, sollten Käufer bei der Immobiliensuche genau hinsehen und einige wesentliche Kriterien beachten:

Lage der Wohnung

Wohneigentum in Top-Lagen ist leicht vermietbar. Hierzu zählen Immobilien in den Trendstadtteilen der Großstädte. In weiter entfernten Stadtteilen nimmt die Nachfrage ab. Dies kann den Mietpreis drücken oder sogar zu Leerstand führen. Am Stadtrand liegen die durchschnittlich erzielten Kaltmieten deutlich unter den Spitzenmieten. Besonderen Wert sollten Interessenten auf stabile Infrastruktur legen. Achten sie auf die Entfernung zu Bahn- und Busstationen, Einkaufsmöglichkeiten und Parkmöglichkeiten für Ihre neuen Mieter.

Verhältnis der Wohnfläche zur Zimmerzahl

Für Mieter ist der absolute Preis das wichtigste Kriterium bei der Wohnungswahl. Wenn die Wohnungsgröße deutlich von der Norm abweicht, führt dies zu niedrigeren Mietpreisen auf den Quadratmeter heruntergerechnet. Eine Zwei-Zimmerwohnung mit 75 Quadratmetern Wohnfläche wird auf den Quadratmeter umgelegt eine geringere Miete einspielen, als eine Zwei-Zimmerwohnung mit den üblichen 45-55 Quadratmetern Wohnfläche.

Ausstattung der Wohnung

Mieter lieben moderne Ausstattung. Ein zumindest mittelmäßiger Standard wird bei der Anmietung einer Immobilie vorausgesetzt. Besonders problematisch für die Vermietbarkeit sind grün- oder blau geflieste 70er Jahrebäder, Teppichböden oder abgewohntes Laminat. Vorsicht beim Erwerb von Wohnungen mit alten Bädern: Eine Badsanierung ist ein Kraftakt, der schnell mehrere zehntausend Euro kosten kann und bei dem der neue Eigentümer Risiken eingehen muss.

Grundriss der Wohnung

[Werbung] Der Ratgeber für Mieter auf Wohnungssuche

Beim Grundriss gilt: Je durchschnittlicher, um so besser. Gefangene Räume, sogenannte Durchgangsräume, sind Gift für die Vermietbarkeit. Sie schränken die Nutzung der Wohnung ein und limitieren so den potenziellen Mieterkreis. Problematisch sind auch sehr kleine Räume, die halben Zimmer, oder Badezimmer, die an einen Raum angeschlossen und nicht aus dem Wohnungsflur begehbar sind.

Papierkram: Achten Sie auf wesentliche Details!

Kaufinteressenten sollten ausserdem auf den Zustand der Liegenschaft achten. Erste Rückschlüsse zieht der Käufer aus den Protokollen der Eigentümerversammlung und dem Wirtschaftsplan.

In der Teilungserklärung, der auch die Gemeinschaftsordnung beigefügt ist, erhalten Sie einen Einblick zur Aufteilung des Gemeinschaftseigentums, über etwaige Sondernutzungsrechte Ihrer potenziellen Immobilie, sowie über die Kostenverteilung innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Achten Sie darauf, wieviele Miteigentumsanteile (MEA) auf Ihre Wohnung entfallen. Betriebs- und Instandhaltungskosten werden im Regelfall nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt, während sich der Wert Ihrer Immobilie über das Realeigetum (REA) definiert. Wie ist die Stimmenverteilung in der Eigentümerversammlung geregelt? Über wieviele Stimmen verfügt ihre potenzielle Einheit? Wird nach Miteigentumsanteilen oder gar nach Wohnungen abgestimmt? Ergeben sich Unterschiede zwischen Stimmenanteil und der Kostenverteilung? Verfügt die Immobilie über eine ausreichend hohe Instandhaltungsrücklage für eventuell geplante, oder noch nicht geplante Sanierungen? Falls zu wenig Rücklagen gebildet worden sind, könnte Sie als neuer Eigentümer in den kommenden Jahren die Zahlung einer Sonderumlage treffen.