Mietendeckel: Ausgestaltung öffentlich – Analyse der Folgen für den Immobilienmarkt

Mietendeckel in der Analyse

Der in Berlin geplante Mietendeckel bewegt aktuell den Immobilienmarkt und sorgt für Gesprächsstoff bei Eigentümern, Investoren und Mietern. Vergangene Woche sickerten bereits Teile der Ausgestaltung des hoch umstrittenen Gesetzgebungsvorhabens durch.  Der Referentenentwurf ist nun öffentlich einsehbar. Die Ausgestaltung soll wie folgt lauten:

    • Erstbezug bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad: 5,00 €
    • Erstbezug bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad: 3,92 €
    • Erstbezug 1919-1949 mit Sammelheizung und mit Bad: 6,27 €
    • Erstbezug 1919-1949 mit Sammelheizung oder mit Bad: 5,22 €
    • Erstbezug 1919-1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad 4,59 €
    • Erstbezug 1950 – 1964 mit Sammelheizung und mit Bad: 6,08 €
    • Erstbezug 1950 – 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad: 5,62 €
    • Erstbezug 1965 – 1972 mit Sammelheizung und mit Bad: 5,95 €
    • Erstbezug 1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad: 6,04 €
    • Erstbezug 1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad: 8,13 €
    • Erstbezug 2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad: 9,80 €

     

    Wohnungssuche und Mietenwahnsinn: Experte Richard Nitzsche zugeschaltet von der Frankfurter Börse
    Analyse zum Mietendeckel     Richard Nitzsche

    Die Mietobergrenzen dürfen nach Sanierungen um maximal 1,40 € nach oben verschoben werden.

    Interessant könnte die Auslegung der Härtefallklausel werden, nach der eine „angemessene Erhöhung“ der zulässigen Miete genehmigt werden könne, wenn unbillige Härte vorliege, insbesondere, wenn die zulässige „Miete auf Dauer zu Verlusten für die Vermieterinnen und Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würde“.

    Ein Verstoß gegen das Gesetz stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit 500.000 € Geldbuße geahndet werden könne.

    Sollte der Referentenentwurf in dieser Art verabschiedet werden, könnte dies weitreichende Folgen für den Berliner Immobilienmarkt, aber auch für den Deutschen Immobilienmarkt in seiner Gesamtheit haben:

    Mietendeckel: Das sind die Folgen für den Immobilienmarkt

    • Sanierungsstau im Bestand / Ruinenbildung in der Innenstadt
      Für Vermieter wird es (noch) unwirtschaftlicher, ihre Immobilien in Stand zu halten. Demnach werden Vermieter künftig bei Sanierungsmaßnahmen sparen. Die Folge ist Sanierungsstau oder sogar Ruinenbildung im Bestand.
    • Wohnungswechsel unmöglich
      Für Mieter wird es damit noch schwerer, wenn nicht sogar unmöglich, die Wohnung innerhalb Berlins zu wechseln. Sie werden so im ggf. Sanierungsbedürftigen Bestand regelrecht eingeschlossen. Vermieter von Eigentumswohnungen werden tendenziell weniger vermieten und sich eher die Veräußerung ihrer Immobilie bemühen.
    • Immobilien-Schwarzmarkt in den Großstädten
      Die Nachfrage nach Wohnungen wird das Angebot um ein Vielfaches übersteigen. Der Leidensdruck der Mieter in der Not wird derart wachsen, dass Sie im Vergabeverfahren nun wirklich alle Hebel in Bewegung setzen, um den Zuschlag für die Immobilie zu erhalten – selbst wenn dies bedeutet, das Gesetz zu biegen. Noch stärker als bisher könnten Eigentümer-Bevollmächtigten und Hausverwaltern Bargeld-Zahlungen angeboten werden. Auch wäre es denkbar, dass Eigentümer nach Wegen suchen, unter der Hand an die Marktprämie zu gelangen, die durch den Mietendeckel wegreguliert werden soll. Dies wird umso wahrscheinlicher, wenn die gedeckelte Miete nicht mehr ausreicht, um die Belastungen aus dem Immobiliendarlehen für die jeweilige Immobilie aufzubringen.
    • Fallende Immobilienpreise
      Investoren werden fortan in Berlin keine Wohnungen oder Mietshäuser mehr erwerben. Dieser Teil der Nachfrage
      bricht zwangsläufig weg. Nun wird sich zeigen, ob der Nachfragedruck durch Eigennutzer stark genug ist, um die fehlende Nachfrage von Investoren zu kompensieren. Falls dies nicht gelingt, werden Immobilienpreise fallen. Fallende Immobilienpreise führen auch zu fallenden Beleihungswerten für finanzierte Immobilien. Dies kann für Investoren zum Problem werden, wenn Finanzierungen auslaufen und die offene Darlehenssummen neu finanziert werden müssen.
    • Neubauaktivität wird ausgebremst
      Neue Projekte werden vor dem Hintergrund der bestehenden Unsicherheit zurückgehalten oder zu den Akten gelegt, wenn bereits heute ersichtlich ist, dass die Ertragsziele von Investoren nicht eingehalten werden können. Hierbei ist es auch keine Entlastung, dass sich der Entwurf des Mietendeckels nicht auf Neubauimmobilien (die nach 2013 errichtet wurden) bezieht, Markt und Investoren spielen die Stimmung. Wird ein Mietendeckel tatsächlich implementiert, steht im nächsten Schritt einer Ausweitung der Regelung nichts mehr im Wege. Diese Mietendeckel & Wohnungssuchenachvollziehbare Zukunftsphantasie preisen Investoren bei Ihrer Entscheidung ein. So erklärt sich auch der letzte Bulletpoint:
    • Gesetzvorstoß bringt den deutschen Immobilienmarkt  aus dem Gleichgewicht
      Berlin sendet mit dem Gesetz ein starkes Signal in die übrige Republik. Dieses sagt aus, dass in jedem Bundesland, in dem die Linken, ggf. auch Parteien des linken Spektrums, zu welchen SPD und Grüne gehören, in Regierungsverantwortung gelangen, die Einführung eines Mietendeckels möglich sein könnte. Ausländische Investoren beobachten die Entwicklung kritisch und werden auf andere Märkte oder Marktsegmente (Gewerbeimmobilien) ausweichen. Entwickler werden die Verändungen in der Nachfrage genau beobachten und bestenfalls ausschließlich für den Eigennutzer Wohnungskonzepte entwerfen, da Investoren als potenzielle Käufergruppe fortan ausscheiden – schlimmstenfalls werden sie ihre Planungs- und Bauaktivität einstellen.