Gewerbemietvertrag verhandeln: Konditionen bei der Miete von Landen oder Büro sind Verhandlungssache!

Virtuelles Büro: Pro und Contra virtual office

Ob Ladenlokal, Büro oder Lagerhaus – wer ein Unternehmen betreibt, eine Firmengründung plant, oder sich gerade selbständig gemacht hat, benötigt die passende Immobilie und einen Gewerbemietvertrag. Im Vergleich zum Mietvertrag für Wohnräume haben Mieter beim Mietvertrag für Gewerbeflächen den vollen Verhandlungsspielraum. Es existiert beispielsweise keine Mietpreisbremse und (noch) kein Mietendeckel. Als Kaufmann dürfen Sie zudem nahezu jede Variation des Vertrages für Ihr Gewerbe frei verhandeln. Dabei ist nicht die Preisverhandlung das „Zünglein an der Wage“, ein Großteil der Verhandlungen für einen Gewerbemietvertrag konzentriert sich vielmehr auf die ganzheitliche Abstimmung des Gesamtpakets um das bestmögliche Ergebnis für beide Vertragspartner zu erzielen. Die Flexibilität des Handelsrechts schafft im Gewerbe genau den Freiraum, der bei der Verhandlung von Mietverträgen für Wohnimmobilien eigentlich benötigt würde.

Strukturwandel hilft Gewerbemietern: Online verdrängt Einzelhandel, Markt wird zum Mietermarkt

Richard Nitzsche: Makler und Autor von Mietercoach.de
Richard Nitzsche (M.Sc.)  ist seit 2012  Immobilienmakler in Frankfurt und München. Sie wünschen eine individuelle Beratung zur Mietvertragsverhandlung bei Ihrer Gewerbeimmobilie? Treten Sie mit ihm in Kontakt!

Gerade bei Ladenlokalen oder kleineren Büros haben Vermieter übrigens Probleme, Mieter zu finden. Der Strukturwandel im Einzelhandel, der immer größer werdende Verkaufsanteil übers Internet, setzt regelmäßig Ladenlokale frei, die nach neuen Mietern suchen. 

Aussagekräftiger Businessplan stärkt Ihre Verhandlungsposition

Um in die Verhandlung mit dem Vermieter oder dem Makler einzusteigen, sollten (Jung-)Unternehmer über einen möglichst strukturierten und genauen Businessplan verfügen. Gerade bei Startups ist dieser Businessplan außerdem ein echtes Kriterium bei der Vergabe der Immobilie. Neugründungen verfügen über keine Reputation, häufig über eine nur rudimentäre Kapitaldecke. Der Unternehmer muss insofern den Eigentümer von seinem Geschäftsmodell überzeugen, denn der Vermieter kann seine Gewerbefläche nur dann langfristig und gewinnbringend vermieten, wenn das Unternehmen Geld verdient und langfristig überlebt.

Verhandlung beim Gewerbemietvertrag: Das benötigte Profil Ihrer Immobilie entscheidet

Außerdem machen Sie sich selbst mit dem Businessplan deutlich, welche Anforderungen die Immobilie erfüllen soll. Möchten Sie beispielsweise eine besonders edle Immobilie anmieten, um bei Ihren Geschäftspartnern einen guten Eindruck zu hinterlassen? Überlegen Sie sich, wieviel „MEHR“ Sie verdienen müssten, wenn Sie das teure Büro wählen – oder anders: wieviel weniger Geschäft würden Sie generieren, wenn Sie die günstigere Fläche mieten. Zu der Thematik welche Gewerbeimmobilie Sie benötigen und wie Sie Ihre Immobilie am Besten auswählen, erscheint hier demnächst noch ein Blogbeitrag.

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Gerade bei der Gründung eines Unternehmens oder bei einem Wechsel des Betriebsstandorts fallen oft außerplanmäßig Kosten an. Bei Ihrer Hausbank einen Kredit zu bekommen kann langwierig und aufreibend sein. Bei der Novum-Bank bekommen Sie Ihr Geld leichter und vor allem schneller! Entscheiden Sie sich deshalb bei kurzfristigen Finanzengpässen für den Minikredit der Novum Bank und erhalten Sie „blitzschnell“ die dringend benötigte Finanzspritze direkt auf Ihr Konto! Hier den Minikredit der Novum Bank beantragen!
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Preisverhandlung im Gewerbe: FreeStyle zum Mietvertrag! 

Wie oben beschrieben, können Sie nahezu sämtliche Parameter im Gewerbemietverhältnis frei verhandeln. Dies hilft sowohl Ihnen, als auch dem Vermieter, denn Sie können beide proaktiv im Win-Win-Verhältnis Lösungen finden. Folgende Kriterien werden für gewöhnlich verhandelt:

Diese Komponenten werden in Gewerbemietverträgen im Regelfall frei verhandelt:

  • Umbauten
    Benötigen Sie für Ihr Business eine spezielle Flächen- / Raumkonzeption? Tragen Sie die Kosten des Umbaus oder trägt der Vermieter die Umbaukosten und legt diese auf die Miete um / bzw. er preist den Aufwand in die Miete ein.
  • Vertragsdauer / Vertragsbindung
    Die normalen Vertragsdauern sind 2 Jahre / 5 Jahre / 10 Jahre / 15 Jahre / 20 Jahre. Häufig kommt eine sogenannte Option zum Tragen. Das bedeutet, nach Ablauf des Vertrages macht der Vermieter Ihnen ein neues Angebot, bzw. Sie einigen sich erneut. Wichtig für Sie: Die Vertragsdauer bei Gewerbemietverträgen ist, im Vergleich zu Wohnraummietverträgen, fest und bindend. Eine Gewerbliche Mietdauer von 10 Jahren bedeutet auch, dass Sie sich 10 Jahre binden. Wollen Sie die Immobilie vorzeitig verlassen, können Sie den Versuch unternehmen, dass ein anderer Mieter (mit Zustimmung des Vermieters) den Vertrag ablöst. Auch Untermietverhältnisse sind möglich, dazu sollten Sie jedoch eine Vereinbarung im Mietvertrag treffen.
  • Mietstaffeln:
    Hin und wieder erhöhen sich die Mieten nach dem 1./2./3. Jahr. Diese Option wird gewählt, wenn sich das Geschäft des Mieters im Aufbau befindet und die Mietbelastungen entsprechend strukturiert werden sollen. Für den Vermieter kann dies außerdem steuerliche Vorteile bringen. Eine Variation ist eine kostenlose Periode zu Beginn des Vertrages, beispielsweise für die ersten 6 Monate der Mietdauer.
  • Optionen: Auch die Option auf die weitere Anmietung der Immobilie, bzw. die Optionsziehung kann individuell ausgestattet sein. Eventuell wird dem Gewerbemieter der „erste Schuss“ auf eine Verlängerung des Mietvertrages zu neuen Konditionen eingeräumt, vielleicht garantiert der Vermieter aber auch, die alten Konditionen „still zu halten“.
  • Mietpreis:
    Natürlich regelt sich jedes Mietverhältnis abschließend über den zu entrichtenden Mietzins. Achten Sie darauf, dass Mieten in Portalen häufig netto, also zzgl. MwSt. quotiert werden. Den Mietpreis können Sie frei verhandeln. 1€/ qm Gewerbefläche sind ebenso möglich, wie 75 €/ qm Gewerbefläche. Die lokalen Abweichungen sind  dabei übrigens enorm. In 1A-Lagen der Großstädte erzielen Vermieter ein Vielfaches der Mieten verglichen mit Randlagen oder Lagen in B-Städten. Die Portale liefern einen guten Überblick über die Bepreisung und das vorhandene Angebot an Gewerbeflächen zur Miete.

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