Aufteilungsplan und Teilungserklärung nicht geprüft – falsche Wohnung gekauft (Tipps für Immobilienkäufer)

Grundriss Zuschnitt Wohnung

Immobilienkäufern ist beim Kauf einer Eigentumswohnung das Wechselspiel zwischen Grundbuch, Teilungserklärung und Aufteilungsplan nicht klar. Mangelnde Prüfung oder fehlende Sachkunde kann sich rächen, wenn Übertragungsfehler bis zur Protokollierung verborgen bleiben. Die folgenden Punkte sollten Käufer bei der Prüfung von Grundbuchauszügen, Aufteilungsplan und der Teilungserklärung beachten. 

Die Eigentumswohnung (ETW) ist gefunden, die Finanzierung steht und nach der zweiten Besichtigung will Sie der rührige Makler am liebsten sofort zum Notar schleifen. Doch bevor Sie voller Vorfreude auf Ihre vielleicht bald neue Wohnung zum Notar hetzen, lesen Sie sich den Kaufvertragsentwurf genau durch – beachten Sie aber besonders auch die Unterlagen, die Ihnen der Immobilienmakler korrekterweise zur Verfügung gestellt haben müsste. 


Besonders wichtig für Käufer von Eigentumswohnungen:

  • Teilungserklärung 
  • Auszug aus dem Wohnungsgrundbuch
  • Aufteilungsplan

Eine vollständige Übersicht zu den benötigten Unterlagen für den Wohnungskauf mit Erklärungen finden Sie bald in der nächsten Folge meiner Serie „Tipps für Immobilienkäufer“. 

Falls Sie ein Makler-Greenhorn beraten hat, oder Sie „von Privat“ kaufen, könnten einzelne Unterlagen fehlen. In diesem Fall müssten Sie für den Finanzierungsberater oder die finanzierende Bank fehlendes Material selbst beschaffen. 

Grundbuchamt hilft bei Teilungserklärung, Grundbuch und Aufteilungsplan

Grundbuch, Teilungserklärung und Aufteilungsplan sind üblicherweise in der Grundakte hinterlegt. Einsicht in die Unterlagen erhalten Käufer / Makler nach Erteilung der Vollmacht durch den Eigentümer. Hier begehen interessierte Käufer und ahnungslose Immobilienmakler häufig den Fehler, die Unterlagen auf Anforderung der Bank zwar zu besorgen, aber nicht zu lesen. Schlimmer noch: Manche bemühen sich zwar, die Unterlagen zu lesen, aber verstehen deren Inhalt trotzdem im Ansatz nicht. (Wir reden hier nicht von den fiesen, kleinen Tricks und Kniffen, die sich Teilungserklärungen verstecken können, sondern von grundsätzlichem Verständnis des Dokuments und dessen Aufgabe im Vertragsprozess.)

Das kann sich bitter rächen.

Durch die Bankzusage ist eine erste Prüfung erfolgt 

Hat die Bank die Unterlagen geprüft und Ihnen eine Finanzierungszusage erteilt? In diesem Fall können Käufer zumindest davon ausgehen, dass die Immobilie, die Sie kaufen, im Wert wenigstens nicht deutlich von dem im Exposé angegebenen  Kaufpreis (nach unten) abweichen sollte. Aber eine genaue Prüfung der Details ist dennoch nicht erfolgt, weil diese für die Bank im Regelfall nicht ausschlaggebend zur Erteilung der Finanzierung sind. 

Diese Kleinigkeiten können für Sie als Käufer jedoch erhebliche Unterschiede darstellen. 

Richard Nitzsche: Makler und Autor von Mietercoach.de
Richard Nitzsche (M.Sc.) ist seit 2012 Immobilienmakler in Frankfurt und Autor des Blogs mietercoach.de.

Aufteilungsplan nicht geprüft:
Falscher Keller, falscher Parkplatz, falsche Wohnung gekauft

Ein Klassiker für die unzureichende Prüfung von Grundbuch, Teilungserklärung und Aufteilungsplan ist der Erwerb eines falschen Kellers. Sicher hat Ihnen der Immobilienmakler in der Besichtigung einen hübschen Keller vorgeführt. In der Teilungserklärung erkennen Sie auch, dass der beschriebenen Eigentumswohnung einer der vorhandenen Keller im Rahmen eines Sondernutzungsrechts zugeordnet sein muss. Aber erst im Aufteilungsplan können Sie sehen, um welchen der vielen Keller es sich tatsächlich handelt. Dabei versucht keiner der Vertragsparteien Ihnen absichtlich einen falschen Keller zu verkaufen, meist handelt es sich schlicht um die Unwissenheit des Verkäufers, die der schlecht ausgebildete Makler übernimmt.

Insbesondere in großen Wohnkomplexen ist es die Regel, dass die Hausverwaltung einen eigenen Kellerplan führt – dieser weicht nicht selten von der Kellerzuordnung laut Aufteilungsplan ab. Vielleicht haben zwei Bewohner in grauer Vorzeit einmal Ihren Keller getauscht. Der Eigentümer glaubt nun, der beschriebene Keller gehörte tatsächlich ihm und gibt die Information an den Makler, oder beim Privatverkauf an den Kaufinteressenten ,weiter. (Den Makler können Käufer zumindest noch im Nachgang für den Fehler verantwortlich machen. Beim Privatverkauf wird’s schwer.)

Gravierender wird der selbe Fehler, wenn der Wohnung ein Stellplatz im Rahmen eines Sondernutzungsrechts zugeordnet ist. Hauptsache es ist ein Parkplatz im Angebot enthalten? Irrtum: Vielleicht können Sie den mittleren Parkplatz mit dem SUV schlecht nutzen, während Sie eigentlich den rechten Parkplatz kaufen wollten. Vielleicht erwerben Sie tatsächlich den unteren Teil des Dublex-Parkplatzes, statt den (besseren) oberen Teil (der bei einem Defekt der Anlage grundsätzlich nutzbar bleibt). 

Sondernutzungsrechte aller Art werden im Verkaufsprozess gerne verdreht und verwechselt: Stellplätze, Keller, Stellflächen für Waschmaschine, Trockner und Ähnliches. 

Schlimmstenfalls kaufen Sie die falsche Wohnung

 Die extremste Ausprägung dieses Fehlers ist der Kauf der falschen Wohnung oder die Übernahme eines falschen Mietverhältnisses in der richtigen Wohnung.

Eigentumswohnungen in Wohnkomplexen sind oft etagenweise identisch geschnitten. Das bedeutet, das dritte Stockwerk verfügt über die selbe Aufteilung der Wohneinheiten mit identischen Quadratmeterzahlen. Oder auf der vierten Etage befinden sich bspw. 3 Wohnungen á 45 Quadratmeter. Gerade wenn Käufer vermietete Kapitalanlagen von Eigentümern erwerben, die ihre Immobilie selbst selten, vielleicht sogar nie in Augenschein genommen haben, werden ganze Wohnungen beim Verkauf verwechselt:

Falsche Wohnung gekauft: So kann es zu dem Mega-Fail beim Wohnungskauf kommen

Der Eigentümer könnte mit der Hausverwaltung bei Erwerb der Wohnung einen sogenannten Anmietvertrag abgeschlossen haben. Das bedeutet, der Eigentümer musste sich weder um die Wohnung selbst, um den Mieter oder um potenziellen Leerstand kümmern, sondern erhielt über die Jahre grundsätzlich eine fixe Zahlung des Verwalters. Die Mehreinnahmen aus den steigenden Mieten vereinnahmte der Mietverwalter. Dieses Vertragsverhältnis wurde in Zeiten gewählt, in denen Mietwohnungen weniger gesucht waren und Eigentümer potenziellen Leerstand absichern wollten. Häufig wurde das Anmietverhältnis von der selben Hausverwaltung betrieben, die auch von der WEG als Verwalter bestellt war. Gerade in diesem Fall konnte der Verwalter schalten und walten, Mieter nach belieben auf identische Wohnungen verteilen – weil beispielsweise die Wohnung durch einen Wasserschaden unbewohnbar geworden war. Mit dem Wechsel des Sachbearbeiters wurde dann einfach die ursprüngliche Wohnung weitervermietet und das Mietverhältnis nicht zurückgetauscht. Der Eigentümer selbst hat über die Jahre längst vergessen, ob sich seine Wohnung nun in der dritten oder in der vierten Etage befand und der Makler, der das Objekt aufnimmt, redet eventuell mit der neuen Hausverwaltung, von der er die Kontaktdaten des (falschen) Mieters (im falschen Stockwerk – oder in der falschen Wohnung des identischen Stockwerks) erhält. Hinzu addieren sich noch ein nachlässiger Notar bei der Protokollierung und der Käufer protokolliert eine Wohnung, die er noch nie besichtigt hat. 

Checkliste: Darauf sollten Käufer bei der Prüfung des Aufteilungsplans und im Kaufprozess achten

  • Vergleichen Sie die Nummerierung der Wohnungen und Sondernutzungsrechte mit der Teilungserklärung und dem Auszug aus dem Wohnungsgrundbuch. Stimmen sämtliche Nummern, zugeordnete Buchstaben (bspw. A, B, C) oder Farben (bspw. heisst es dann im Aufteilungsplan: Parkplatz ist „in Rot umrandet“) tatsächlich überein. Trauen Sie sich zu fragen, spätestens beim Notar, idealerweise den stets bemühten Makler – dem ein Fehler zwar peinlich sein wird, der aber in Aussicht auf einen Abschluss mit Provision sein Möglichstes tun wird, um das Problem auszubügeln).
  • Verlassen Sie sich keinesfalls auf Aufteilungspläne, die mit dem Logo von Hausverwaltungen versehen sind, oder die Sie von der Hausverwaltung erhalten haben. Maßgeblich ist der originale Aufteilungsplan, der in der Grundakte hinterlegt ist.
  • Achten Sie bei Umrandungen auf die Farbgebungen: Ist es orange oder rot?
  • Prüfen Sie das Grundbuch, ob Sondernutzungsrechte für die Wohnung umgeschrieben wurden (Beispiel: SNR der Stellplätze von Wohnung 1 und Wohnung 2 wurden getauscht).
  • Falls die Unterlagen erst später vorliegen, machen Sie vor der Protokollierung eine letzte Begehung des Objekts, nehmen Sie den Aufteilungsplan mit und prüfen Sie die Zuordnung der vom Makler gezeigten Räumlichkeiten anhand des Aufteilungsplans. Wenn sich der Makler ärgert oder widerwillig zeigt, beschreiben sie ihm den Hintergrund Ihres Ansinnens und bieten Sie ihm an, mit dem Hausmeister selbst Kontakt aufzunehmen, dass dieser Sie ins Haus lässt. Der Makler muss nicht zwangsläufig an der Begehung teilnehmen. Stellen Sie diese Frage erst, wenn der Vertragsentwurf bereits vorliegt, sodass dem Vermittler bzw. dem Verkäufer klar sein sollte, dass Sie keinen Vorwand suchen von der Kaufabsicht zurückzutreten.