Kaution nach Wohnungsübergabe einbehalten: In welchem Zustand muss der Mieter die Wohnung zurückgeben?

Rechtsschutz für Mieter

In welchem Zustand muss die Wohnung abgegeben werden, damit der Mieter die volle Kaution zurück erhält? Im Zusammenhang mit der Wohnungsübergabe wollen Mieter die zu Beginn des Mietverhältnisses entrichtete Kaution zurück. Der Vermieter kann die Kaution jedoch nach der Wohnungsübergabe ganz oder in Teilen einbehalten. Häufig ergeben sich Meinungsverschiedenheiten um den Zustand der Wohnung. Kann der Vermieter die Kaution einbehalten?

  • Soll-Zustand der Wohnung bei Rückgabe orientiert sich am Zustand der Wohnung bei deren Übernahme
  • Kaution kann für die Beseitigung von Schäden, aber auch für eventuelle Nachzahlungen einbehalten werden
  • Existiert kein Abnahmeprotokoll, obliegt die Beweislast für nicht zurechenbare Schäden beim Mieter
  • ein DEAL zwischen Mieter und Vermieter kann eine Lösung darstellen und einen möglicherweise langwierigen Streit ersetzen

 Richard Nitzsche: „Zunächst müssen wir zwischen Einbehalten der Kaution wegen Schäden an der Wohnung und Einbehalten der Kaution wegen zu erwartenden Nachzahlungen aus Nebenkosten unterscheiden. Für die potenziellen Nachzahlungen darf der Vermieter Teilbeträge der Kaution einbehalten. Wird die Wohnung entsprechend des Mietvertrags im vereinbarten Zustand zurückgegeben, ist der übrige Teil der Kaution zu erstatten.“

Richard Nitzsche: Makler und Autor von Mietercoach.de
Autor: Richard Nitzsche (M.Sc.) ist Immobilienmakler und Verwalter in Frankfurt. Er ist Verfasser des Ratgebers „Der Mietercoach“

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Zustand der Wohnung bei Abnahme entscheidet
Maßgeblich stellt sich der Zustand bei der Übernahme der Wohnung dar. Der Vermieter darf nur dann Reparaturen fordern bzw. diese zu Lasten der Kaution in Rechnung stellen, wenn Abnutzung das gemessen an der Wohndauer übliche Maß übersteigen oder wenn Schäden festgestellt werden, die vom Mieter verursacht worden sind. 

Nitzsche: „Der Mieter darf die Wohnung während des Mietverhältnisses betriebsüblich abnutzen. Ob das Maß der betriebsüblichen Abnutzung überstiegen wird, ist vielfach im Einzelfall zu entscheiden: Ein Kratzer im Parkettboden kann entsprechend der Lage und der Ausprägung unterschiedlich gewertet werden.“

Existiert ein Übergabeprotokoll, das bei Ihrem Einzug angefertigt worden ist, lässt sich der notwendige Zustand der Wohnung bei Auszug vergleichsweise objektiv bestimmen: 

Zustand der Wohnung bei Einzug
– Betriebsübliche Abnutzung

(+) Schönheitsreparaturen (so vertraglich korrekt festgehalten)
________________________________________________
= Soll-Zustand der Wohnung bei Auszug (besenrein)

Problematischer wird die Wohnungsrückgabe, wenn keine Dokumentation zum Einzug / bei der Übernahme der Wohnung existiert. 

Existiert kein Übernahmeprotokoll und sind Schäden an der Wohnung strittig, haben beide Parteien schlüssig darzulegen, wer für die entstandenen Schäden verantwortlich ist. Ohne bei Einzug angefertigtes Abnahmeprotokoll kann die Beweisführung für den Mieter schwer werden, die Beweislast liegt beim Mieter. 

Streit um die Kaution: Makler empfiehlt den DEAL mit dem Vermieter

Nitzsche: „In derartigen Fällen ergibt sich im Regelfall ein Anspruch des Vermieters; entweder, weil der Mieter tatsächlich den Schaden verursacht hat, oder weil der Mieter bei Einzug die Wohnung ohne bestehende Schäden zu protokollieren, leichtfertig, übernommen hat. Hier empfehle ich das Gespräch mit dem Vermieter, im Bestreben sich schnell zu einigen.“

 Wird ein solcher Deal abgeschlossen, erhält der Mieter im Regelfall zwar nicht die volle Kaution zurück, jedoch kann der Restbetrag zügig ausgezahlt werden.

Nitzsche: „Einen Deal mit dem Vermieter sollten Mieter nur abschließen, wenn der Vermieter die kurzfristige Auszahlung der übrigen Kaution zusichert. Bei dieser Gelegenheit würde ich mich auch über den Betrag vergleichen, der für potenzielle Nachzahlungen einbehalten wird.“

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Bildquelle: pixabay.com | Der Text stellt keine Rechtsberatung dar. Klären Sie Ihre individuelle Situation mit Ihrem Fachanwalt für Mietrecht. Obgleich die Texte gründlich recherchiert wurden und mit großer Sorgfalt verfasst sind, kann eine Garantie für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Aussagen übernommen werden. Lassen Sie Ihre individuelle Situation von einem Anwalt prüfen.