Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung: Chancen und Risiken des klassischen Investments in Immobilien als Kapitalanlage

Immobilienbewertung online fehlerhaft

Eine Eigentumswohnung zu kaufen und diese zu Vermieten ist die klassische Variante des Investments in Immobilien. Dieser Möglichkeit, mit Immobilien Geld zu verdienen, widmen wir uns in unserem Beitrag. In der vergangenen Folge der Serie Möglichkeiten, Chancen und Risiken beim Investieren in Immobilien, hatten wir einen Überblick über die verschiedenen Modelle gegeben, mit denen Privatpersonen in Immobilien investieren können.  
Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung treten wir in die Fußstapfen einer langsam scheidenden Vermietergeneration. Es war die Generation, die Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser in Großstadtlagen günstig einkaufen konnte und den Vermietungsprozess kostenfrei an den Hausmakler auslagerte, der schließlich vom einziehenden Mieter bezahlt wurde. Heute haben sich die Vorzeichen für die Vermietung von privatem Wohnraum gedreht: Die Preise in den guten Lagen haben angezogen, ständige, neue Regulierungen beschneiden die Verdienstmöglichkeiten von Wohnungsinvestoren – gleichzeitig arbeiten die häufig gegen von Mietervereinen und der Yellowpress aufgehetzte Mieter und den Poltischen Mainstream, der das Geld verdienen durch die Vermietung von Immobilien verteufelt. 

Kauf einer Immobilien-Kapitalanlage zur Vermietung einfach erklärt mit Chancen und Risiken
Klassisch erwerben Wohnungsinvestoren bzw. Immobilieninvestoren Wohnungen, die sie vermieten. Die Wohnung kann bereits vermietet erworben werden (Kauf bricht die Miete nicht, Sie kaufen das Mietverhältnis mit), oder leer erworben und vermietet werden. Das Kapital lässt sich bei dem Kauf und der Vermietung als Kapitalanlage auf verschiedenen Wegen vermehren.

Leverage-Effekt: Reich durch den Hebel aufs Eigenkapital
Zunächst profitieren Sie von dem sogenannten Leserage-Effekt. Investoren hebeln ihr eigenes Kapital, indem Sie mit einem Bankkredit finanzieren. Idealerweise setzt der Investor möglichst wenig eigenes Kapital ein und bewegt einen möglichst hohen Fremdkapitalanteil. So sind viele Wohnungsinvestoren reich geworden. Dies hängt auch damit zusammen, dass das Immobilieninvestment in den letzten Jahrzehnten ein durchaus geringes Risiko darstellte. Das Risiko des Kreditausfalls lastet dennoch auf der persönlichen Haftung des Investors.


Vermietete Kapitalanlagen: Spekulationsgewinn wird ab einer Haltedauer von 10 Jahren steuerfrei
Die Art des Investments ermöglicht nach aktueller Rechtslage einen steuerfreien Verkauf mit Gewinn erst ab einer Haltedauer von mindestens 10 Jahren. Auch aus einer längeren Haltedauer leitet sich ein Risiko ab.

Weitere Risiken der vermieteten Eigentumswohnung im Überblick
Weiterhin sind die Investoren mit

  • Leerstandsrisiko
  • Zinsänderungsrisiko und dem
  • Risiko des Wertverlusts der Immobilien, beispielsweise durch Substanzschäden oder Änderungen des Werts der Lage (bspw. Durch Bau einer Landebahn vor dem Balkon der Wohnung) konfrontiert.

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