Immobilienkauf: Soll ich ein Haus oder eine Wohnung kaufen?

Verkauft: Provisionsteilung Bestellerprinzip

Mancher Immobilienkäufer steht vor der Frage, ob er ein Haus oder eine Wohnung kaufen sollte. Bei dauerhaft niedrigen Zinsen lohnt der Hauskauf bzw. der Kauf einer Wohnung. Bewohnt der Käufer die Immobilie selbst, spart er womöglich Miete – vielleicht muss der Käufer unterm Strich doch einige hundert Euro im Monat mehr investieren, aber zumindest läuft die Zahlung nicht mehr ins Leere, sondern mehrt nach dem Immobilienkauf sein persönliches Vermögen. Einmal abbezahlt gehört das Haus oder die Eigentumswohnung dem Käufer. Für viele Familien ist der Hauskauf bzw. der Wohnungskauf deshalb die beste Altersvorsorge. Dieser Beitrag stellt die Vorteile und Nachteile vom Hauskauf zu den Pros und Kontras des Erwerbs einer Eigentumswohnung gegenüber. So möchte ich Ihnen eine Orientierung an die Hand geben und Sie bei der Entscheidung auf die Frage: „Soll ich ein Haus oder eine Wohnung kaufen?“ unterstützen.   

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Werden Sie unabhängig, leben Sie individuell: So viele Vorteile hat der Kauf eines eigenen Hauses! 

Entscheidet sich der Käufer für das selbstgenutzte Haus, wird der Traum vom Eigenheim endlich wahr. Rund 60 Prozent der deutschen Haushalte sind Mieter und eine Menge von ihnen träumen davon, endlich ein Eigenheim zu besitzen; für viele ist das eigene Häusschen die Erfüllung ihres Lebenstraums. Nur hier können Sie sich selbst dauerhaft verwirklichen: Sei es mit einem Dachausbau, einem eigenen Gemüßebeet der dem Pool im Garten. Ihre Familie bekommt endlich die Individualität, die Sie sich immer gewünscht habe. Jedoch ist auch beim Hauskauf auf die Art des erworbenen Hauses zu achten. Unterschieden wird zwischen freistehenden Ein- und Mehrfamilienhäusern, die ggf. sogar als Mehrgenerationenhäuser, genutzt werden können, zwischen Doppelhaushälften und Reihenhäusern. Um sich tatsächlich (im Rahmen der baurechtlichen Bestimmungen) frei verwirklichen zu können, sollte das Haus, handelt es sich um ein Doppelhaus oder ein Reihenhaus, unbedingt realgeteilt sein. Anderenfalls finden sich die neuen Eigentümer in in einer Eigentümergemeinschaft wieder, in der nicht sämtliche Freiheiten des Eigenheimbesitzers zutreffen. 

Eigenheim: Hauskauf vereint Vermögensbildung und Wohnkomsum

Und trotzdem vereint das Eigenheim die private Vermögensbildung und den persönlichen Wohnkonsum, wie keine andere Immobilie. Bei der Rendite sind jedoch Abstriche hinzunehmen. Jeder potenzielle Käufer eines Hauses sollte sich bewusst machen, dass er die Konsum-Komponente unter Umständen mit Abstrichen im Widerverkaufspreis kompensieren wird. Obgleich Eigentümer von Einfamilienhäusern in der letzten Dekade erhebliche Wertsteigerungen verbuchen konnten, ist die Wertsteigerung nicht zwingend ausgemacht. Im Gegenteil: In der Immobilienbewertung verliert das Haus über die Zeit an Wert. Beständig im Wert kann lediglich der Grund und Boden bleiben. Dieser kann auch im Preis steigen. Weil Familien (und das sollten sie auch) ein Haus kaufen, das ihren Bedürfnissen entspricht, die Immobilie an der für die Familie bestmöglichen Lage positioniert ist, können diese Faktoren den Widerverkaufspreis mindern – weniger Nachfrage als Gesuche. Dennoch erhalten Sie während der Haltedauer einen einmaligen Output – ihr persönliches Lebensgefühl im Einfamilienhaus. Dies kann Renditeeinbußen rechtfertigen, ja sogar aufwiegen.

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Eigentumswohnung: Geteiltes Risiko, weniger Individualität

Bei der Eigentumswohnung handelt es sich um ein per Definition standardisiertes Wohnprodukt. Im Gegensatz zum Kauf eines (realgeteilten) Hauses erwerben Sie beim Wohnungskauf lediglich einen Anteil am Grund und Boden, den Sie sich mit der sogenannten Eigentümergemsichaft teilen. Dieses Anteilsverhältnis reflektiert sich außerdem in den Gemeinschaftsräumen: Korridor, Fenster, Dach – gehört Ihnen nur anteilig. Dies hat positive, wie auch negative Effekte: Zunächst sind Sie für Sanierungen und Modernisierungen nicht allein verantwortlich. Weder können Sie allein entscheiden, dass Fenster oder Dach saniert werden soll, dass eine neue Heizung eingebaut werden soll, und Ähnliches; jedoch tragen Sie Kosten von Sanierungen auch nur anteilig entsprechend der Definition in der Teilungserklärung. Vorsicht: Die Kostenverteilung muss nicht immer dem Eigentumsanteil entsprechen (aber das wäre ein separater Beitrag). Weiterhin können Sie im Wohnkomplex nicht eigenmächtig wände versetzen, die Fassade neu anstreichen oder ein Erdbeerbeet im Gemeinschaftsgarten anliegen. Sie verlieren Individualität, die Sie bei einem Leben im eigenen Haus geboten bekommen. 

Kauf der Eigentumswohnung: Höhere Rendite, bessere Verwertungsmöglichkeiten (Vermietung / Verkauf)

Mit dem Kauf einer selbstgenutzten Eigentumswohnung lässt sich unter Umständen eine höhere Rendite beim Wiederverkauf erzielen. Sie konzentrieren sich bei der Suche idealerweise auf Lagen, ein größeres Entwicklungspotenzial mitbringen. Nicht nur im Wiederverkauf, auch als Bestandshalter können Sie die Eigentumswohnung gut zum Aufbau Ihres Vermögens nutzen. Ziehen Sie aus oder weiter, in eine andere Immobilie, lässt sich die Eigentumswohnung im Regelfall gut vermieten. Der Mietertrag zahlt nun auf Ihr persönliches Vermögen ein. Dies ist übrigens ein wesentlicher Unterschied, verglichen mit der Vermietung eines Einfamilienhauses. Häuser lassen sich generell schlechter vermieten. Gerade im aktuellen Niedrigzinsumfeld werden (gern gesehene, weil bonitätsstarke) Mieter schnell indifferent. Sie stehen vor der Wahl, selbst eine Immobilie zu erwerben oder eine hohe Miete zu bezahlen. Viele potenzielle Mieter entscheiden sich deshalb für den Kauf einer eigenen Immobilie. 

Fazit: Soll ich ein Haus oder eine Wohnung kaufen?

Sind sie auf die Wohnlage noch nicht festgelegt, ist es möglich dass sich Ihre Familie noch einmal vergrößert, oder schätzen Sie eine größere Flexibilität, kann der Kauf einer Eigentumswohnung für Sie sinnvoll sein. Achten Sie dann jedoch darauf, dass sich das Objekt gut vermieten lässt (Faustregel: Je größer die Immobilie, je höher die absolute Miete, umso schwergängiger bei der Mietersuche). Sind Sie festgelegt und können Sie sich grundsätzlich vorstellen, die Immobilie für den größten Teil ihres Lebens zu bewohnen, streben Sie nach Individualität und sind sie bereit, für Ihre Entfaltung, für Ihr Wohnglück einen Teil der Renditechancen abzulegen, kann das Haus für Sie der richtige Weg sein. 

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Vor der Suche: Finanzierungsrahmen abstecken, umfassend über den Immobilienkauf informieren 

Vor dem Eintritt in die Immobiliensuche sollten sie sich weitgehend Informieren. Der Kauf einer selbstgenutzten Immobilie ist eine große, gar eine Lebensentscheidung. Immobilien sind individuell und in der Ausgestaltung und Lage häufig einzigartig. Gerade bei der Suche nach einem eigenen Haus ist die Enttäuschung umso größer, wenn Sie ihr Traumhaus einmal gefunden haben, doch ein anderer Interessent den Zuschlag erhält oder sich der gesamte Deal (aufgrund Ihres Fehlers) zerschlägt. Prüfen Sie unbedingt ihren Kreditrahmen und lassen sie sich von Ihrem Finanzieren eine Bescheinigung in der Höhe ausstellen, die finanziert werden kann. Haben Sie bisher noch nicht mit einem Finanzierungsberater gesprochen? Holen Sie dies nach BEVOR Sie in die Suche eintreten. Nur so werden Sie sich gegen die Mitbewerber durchsetzen – wenn sie Ihr Traumhaus erst gefunden haben. Nutzen Sie beispielsweise das kostenfreie Angebot meines Affiliate-Partners, Dr. Klein, und lassen Sie sich vom Experten Ihren Finanzierungsrahmen abstecken. 

Um sich auf Ihren Hauskauf vorzubereiten, können Sie außerdem einige Bücher aus meiner Liste für Hauskäufer lesen. Sprechen Sie mit Freunden, die ihre Immobiliensuche bereits abgeschlossen haben.

Sie müssen die negativen Erfahrungen, die eine Immobiliensuche mit sich bringen kann, nicht am eigenen Leib erfahren, wenn sie sich vorab gut informieren.
Ich nehme an, nachdem Sie diesen Beitrag gelesen haben, sind Sie schon ein Stücken auf ihrem Weg vorangekommen. Bleiben Sie dran!

Ihr Richard Nitzsche

Richard Nitzsche: Makler und Autor von Mietercoach.de
Autor: Richard Nitzsche (M.Sc.) ist Immobilienmakler in Frankfurt und Autor des Ratgebers „Der Mietercoach“