Hauskauf / Wohnungskauf: Warum sollte man die Finanzierung vor der Immobiliensuche klären? Wie funktioniert eine Immobilienfinanzierung? Was ist zu beachten?

Immoscout oder Immowelt ist schnell geöffnet, und schon beginnt die Suche nach dem Traumhaus oder der Traumwohnung. So machen es die Leihen. Profis raten Interessenten, vor Beginn der Immobiliensuche erst einmal mit einem Finanzierungsberater zu sprechen und den Kreditrahmen abzustecken. Warum rät der Profi, zuerst die Finanzierung zu klären und dann auf die Suche zu gehen? Wie funktioniert die Finanzierungssuche? Wie bekommen Sie den günstigsten Kredit? Und warum scheitern Hauskäufer oft an der Finanzierung? Diese Fragen beantworte ich Ihnen in diesem Beitrag.

- Warum sollte die Finanzierung vor der Immobiliensuche geklärt werden?
- Wie hoch ist mein Kreditrahmen? Woran orientiert sich die Kreditlinie?
- Finanzierungsbestätigung der Bank
- den richtigen Finanzierungsberater finden
- Strukturierung: Zinsbindung beachten!

Warum sollten Käufer VOR ANTRITT DER SUCHE mit einem Finanzierungsberater sprechen?
Zunächst müssen Käufer wissen, „wie viel“ Haus bzw. Wohnung sie sich leisten können. Wenn Sie nicht über ein stattliches Bankguthaben verfügen, wird Ihr Hauskauf (wie bei geschätzt 97% der Fälle) aus der Finanzierungskomponente abgedeckt und durch Ihre Eigenmittel ergänzt. Die Eigenmittel sollten dabei mindestens die Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grundsteuer, Eintragungskosten) abdecken – gerne mehr. Erst wenn Sie vom Finanzierungsberater die tatsächliche Höhe Ihrer Kreditlinie erfahren haben, können Sie ernsthaft auf Immobiliensuche gehen. Alles, was sie zuvor tun, ist „Immobilien-schauen“. Ein guter Makler hat übrigens nach Ihrem zweiten Satz am Telefon ein Gefühl, ob Sie „Immobilien-schauen“ oder Immobilien suchen. Wittert er, dass Sie nur „gern mal gucken“ wollen, wird er sie vermutlich aussortieren – außer er hat zuviel Zeit oder möchte seinem Käufer für ein zu hoch eingepreistes Objekt unbedingt einen Interessenten vorsetzen (selbst wenn dieser nicht kauft), um seine Arbeit und seine Bemühungen am Objekt nachweisen zu können.Im Umkehrschluss können Sie zudem davon ausgehen, dass Sie wenig relevante Immobilien gezeigt bekommen, wenn sie nicht die Basis-Kompetenz des ernsthaft mmobiliensuchenden ausstrahlen (können). Dazu gehört mindestens ein Gespräch mit einem Finanzierungsberater. Finden Sie tatsächlich Ihre Traumimmobilie, können Sie davon ausgehen, dass Sie nicht der einzige potenzielle Käufer sind. Beginnen Sie erst dann mit der Finanzierungssuche, werden Ihnen andere Interessenten die Immobilie wegschnappen und Sie gehen leer aus – schade um das gute Angebot.

Der Finanzierungsberater oder Banker wird eine Kapitalflussrechnung aufstellen, um die potenzielle Tilgungshöhe zu berechnen. Dafür saldiert er Ihre persönlichen Einnahmen und Ausgaben oder nutzt statistische Werte. Beispielsweise werden in der Kapitalflussrechnung Versicherungen, Kosten des Hausstandes usw. mit Pauschalbeträgen kalkuliert, selbst wenn Sie vielleicht tatsächlich weniger bezahlen. Hier macht es übrigens einen großen Unterschied, ob Sie Angestellt sind oder einer selbständigen Tätigkeit nachgehen. Sie werden es erraten: Angestellte fahren häufig besser. Auch sollten Sie die Probezeit bereits hinter sich haben und ausschließlich über positive Schufa-Einträge verfügen, sodass kein Zweifel an Ihrer Kreditwürdigkeit besteht. Der Finanzierungsberater wird Ihnen dann einen potenziellen Kreditrahmen nennen. Hierbei kann es auch interessant sein, was für eine Immobilie Sie kaufen möchten. So ist der Finanzierungsrahmen bei einem Resthof in Alleinlage deutlich geringer, als bei einem standardisierten Doppelhaus in der Vorstadt.

Die Finanzierungsbescheinigung / Finanzierungsbestätigung
Idealerweise stellt er Ihnen eine Urkunde dazu aus. Dieses Blanko-Dokument ihrer Bank kann schnell zum Passierschein in die nächste Runde werden; als Interessent würde ich darauf bestehen, die unverbindliche Finanzierungsbestätigung zu erhalten. Ein Beispiel für den Wortlaut einer unverbindlichen Finanzierungsbestätigung:

Wir bestätigen Herrn Mustermann, geboren am 1.03.1991, dass wir einen Immobilienkauf bis zu einer Höhe von 450.000 Euro grundsätzlich finanzieren würden. Diese Zusage versteht sich vorbehaltlich der weiteren Objektprüfung.

Sie signalisieren der Verkäuferseite damit Ihre Bonität, sowie den Fakt, dass Sie sich schon einmal mit Immobilienfinanzierungen auseinandergesetzt haben. Beides wird positiv aufgenommen und erhöht Ihre Chancen, bei der Objektvergabe in die engere Auswahl zu gelangen.

Wie finde ich den richtigen Finanzierungsberater?
Der Markt unterscheidet zwischen unabhängigen Finanzierungsberatern und bankeigenen Finanzierungsbetreuern. Wenn Sie Ihre Hausbank ansprechen, wird diese (beispielsweise die Sparkasse) sie zu einem bankinternen Finanzierungsberater weiterleiten. Er ist ein institutsabhängiger Kreditverkäufer. Ihr Vorteil: Der Finanzierungsberater der Sparkasse Hintertupfingen hat ein passables Gefühl für Immobilienwerte in Ihrer Region und kann Ihnen gegebenenfalls sogar eine Indikative Auskunft geben, ob der Preis der Traumimmobilie fair oder überzogen ist. Zudem kennt die Bank Ihre Historie. Dies kann bei der Finanzierung hilfreich sein. Der Nachteil: Er wird Ihnen eine Finanzierung verkaufen, bei dem die Bank möglichst viel verdient.

Der unabhängige Finanzierungsberater spricht mit verschiedenen Banken und holt für Ihr Finanzierungsvorhaben Kreditangebote ein. Er wird auch von der jeweilgien Bank bei Abschluss eines Kreditvertrages bezahlt – sein Service ist für Sie somit kostenlos bzw. eingepreist. Weil unabhängige Finanzierungsberater häufig auf rein selbständiger Basis arbeiten, können Sie davon ausgehen, dass er bei der Finanzierung „Gas gibt“, weil er Abschlüsse benötigt um nicht zu verhungern. Das ist ein Vorteil. Außerdem ist das Spektrum der Kreditangebote oft größer und er kann sich auf Ihre Eigenheiten häufig besser einstellen, als die Hausbank. Ich habe die Erfahrung gemacht, dass Kunden mit unabhängigen Finanzierungsberatern in der Praxis tendenziell besser fahren. Ein großes, unabhängiges Finanzierungsunternehmen, dem ich an meinen Verkaufsimmobilien häufig begegne, ist mein Affiliate-Partner Dr.Klein: Hier können Sie sich Ihren persönlichen Kreditrahmen unverbindlich berechnen lassen.

Wie finde ich die beste Finanzierung?
Sie können entweder auf Ihren Finanzierungsberater vertrauen, oder Sie vergleichen selbst Angebote. Wenn ich eine Immobilie kaufen würde, würde ich meine Hausbank und einen unabhängigen Finanzierer anfragen um einen Überblick zu bekommen. Übrigens können Sie die Finanzierung, sogar nach der Protokollierung, noch drehen. Häufig belegen Käufer Ihre Kreditwürdigkeit mit einer Finanzierungsbescheinigung der Bank A, finanzieren dann aber schließlich über Bank B, weil diese Bank Ihnen dann doch bessere Konditionen eingeräumt hat.

Was sollte ich bei der Finanzierung beachten?
Aktuell sind die Finanzierungszinsen recht niedrig. Das muss nicht immer so bleiben. Strukturieren Sie Ihre Finanzierung in einer Mischung aus kurzläufigen Krediten (zu günstigem Zinssatz) und langfristigen Krediten, die Ihnen lange Zinsbindungen gewährleisten. Spielen Sie mit dem Finanzieren ein Szenario durch, das simuliert, wie hoch Ihre Zahllast wird, wenn die Zinsbindung nach 10,15,20 Jahren ausläuft und Sie zu einem höheren Zinssatz, beispielsweise 200, 300 oder gar 400 Basispunkte höher, refinanzieren müssen. Schließen Sie gegebenenfalls Forwarddarlehen ab, die Sie gegen dieses Zinsänderungsrisiko absichert.

Der Autor: Richard Nitzsche (M.Sc.) ist seit 2012 Immobilienmakler in Frankfurt. Als Autor des Ratgebers Der Mietercoach: Ihre neue Wohnung SUCHEN – FINDEN – BEKOMMEN, sowie des gleichnamigen Immobilienblogs ist Nitzsche regelmäßig als Experte für den Immobilienmarkt in den überregionalen Medien präsent.