Zinsen explodieren im Immobilienmarkt: Wie hoch können die Bauzinsen noch steigen?

Verkauft: Provisionsteilung Bestellerprinzip

Unerfreuliche Zinswende für Immobilienkäufer. Seit Jahresbeginn sind die Bauzinsen erheblich gestiegen. Damit hat sich der Hauskauf dramatisch verteuert: Die Standardrate des Immobilienfinanzierers Dr. Klein ist seit dem Tief im Mai 2021 um sagenhafte 33 Prozent geklettert. Das Finanzierungshaus berechnet eine idealtypische Annuität bei normaler Bonität, zweiprozentiger Tilgung und zehnjähriger Laufzeit für 150.000 Euro. 

So stark sind die Bauzinsen gestiegen
Mussten Immobilienkäufer im zur Mitte des Jahres 2021 noch 396 Euro bezahlen, werden nun 595 Euro fällig. Eine junge Familie, die immerhin 150.000 Euro Eigenkapital mitbringt und ein Haus für einen Angebotspreis von 450.000 Euro finanzieren möchte, müsste für einen Bankkredit also aktuell eine Rate von etwa  1.190 € bezahlen.  Vor einem Jahr hätte sie der Kredit lediglich 792 € gekostet. 


„Die vergangenen Monate waren sehr deprimierend für junge Familien auf Immobiliensuche. Die ursprünglich berechneten Finanzierungsraten sind explodiert. Käufer mussten ihr Budget dramatisch nach unten korrigieren. Ich erinnere mich an Familien, die voller Freude in die Besichtigung gingen und sich schon in das Haus verliebt hatten. Dann sagte ihnen die Bank unerwartet: Dieses Haus kannst Du Dir nicht mehr leisten! Und das, obwohl sie den Käufern wenige Monate früher eine Kreditzusage für ein anderes Haus mit dem selben Kaufpreis gemacht hatte.“
Richard Nitzsche,
Immobilienmakler in Frankfurt

Wie weit werden die Zinsen noch steigen?
Die aktuell galoppierende Inflation setzt die Europäische Zentralbank unter Druck. Experten sehen die einzige Chance, die Inflation bei einem gerade erträglichen Niveau noch einzufangen, in weiter steigenden Leitzinsen. Die jüngsten Zinserhöhungen waren dabei, so Expertenmeinungen, nur ein Tropfen auf den heißen Stein. Die steigenden Finanzierungskosten setzen den Immobilienmarkt unter Druck und führen deshalb bei „Immobilienproduzenten“, also bei Projektentwicklern, Bauträgern und auch bei Maklern zu Problemen. Im Rahmen des Immobilientages des IVD-Mitte äußerte sich der Verbandsvorsitzende, Alexander Alter, mit einer düsteren Prognose: „Ich erwarte zum Ende des Jahres Bauzinsen bei 3-3,5 Prozent.“ Zum Vergleich: Aktuell, Mitte Juni 2022, liegen die Finanzierungskosten noch rund einen Prozent, also 100 Basispunkte, tiefer. 

Trotz weiter steigender Zinsen: Keine Immobilienblase! 
Erfreulicherweise glaubt Alexander Alter trotzdem nicht an das Platzen einer Immobilienblase. Er könne sich an ein Zinsniveau erinnern, das dreifach so hoch war. „Trotzdem ist unser Immobilienmarkt gelaufen.“ Diese  einfach gehaltene Erklärung mit Blick auf Wohnimmobilien verdient eine nähere Ausführung, die Neubaumakler Frank Alexander  auf den Punkt bringt: „Immobilieneigentum ist heute in die Wiege gelegt. Wer in der heutigen Zeit keine Mitgift, keine Erbschaft oder eine großzügige Schenkung bekommt, hat eigentlich keine Chance mit mit einem normalen Einkommen Eigentum zu finanzieren.“ In der vorherrschenden Situation steigender Zinsen wird für Hauskäufer mit einem geringen Eigenkapital die Luft dünn. Nach den stark gestiegenen Immobilienpreisen in den letzten zehn Jahren können sich nur noch die Käufer eine Immobilie leisten, die über ausreichend Eigenkapital verfügen. Bislang ließ sich fehlendes Eigenkapital durch den niedrigen Zins kompensieren. 

Warum die Immobilie aus eigener Kraft nicht mehr finanzierbar ist
Der Traum vom Eigenheim scheitert am Eigenkapital. Für Normalverdiener ist es schwierig, liquide Mittel von mehr als 100.000 Euro anzusparen. Diese benötigen Hauskäufer jedoch zwangsläufig, wenn die Zinsen steigen. Betrachten wir das oben angegebene Beispiel wieder auf. Vor einem Jahr hätte die Familie, die das Haus für 450.000 Euro mit ohne Eigenkapital finanzieren wollte, eine (exemplarische) Abzahlungsrate von 1.188 Euro für die Finanzierung von 450.000 Euro bezahlt. Dies entspricht in etwa den Kosten einer vergleichsweise modernen 4-Zimmer-Mietwohnung und ist mit einem Haushaltseinkommen von 3.500 Euro bei zwei Vollverdienern und 1-2 Kindern zumindest noch einigermaßen bezahlbar. In der heutigen Situation muss die Familie eine monatliche Kreditrate von 1785 Euro tilgen. Hinzu addieren sich gestiegene Lebenshaltungskosten und die Option, dass die verbleibende Kreditsumme zum Ende der Zinsbindung noch teurer finanziert werden muss. „Aus sozialer Sicht ist das eine Katastrophe.“, kommentiert Alexander.