Update Immobilien: Transaktionssperre! Verkäufer leugnen fallende Preise

Bei weiter steigenden Finanzierungszinsen wird der Hauskauf für Immobilienkäufer immer unattraktiver. „Der Markt ist aus dem Gleichgewicht geraten“, meint Immobilienmakler Richard Nitzsche. In der neuen Folge seines Immobilien-Podcasts erklärt er die Wechselwirkungen zwischen Zinsen und Immobilienpreisen. In der Praxis des Maklers zeigt sich vielfach, dass Verkäufer das veränderte Marktumfeld schlicht leugnen.

Aus diesem Grund macht Nitzsche die Zinsentwicklung plastisch, indem er die nitzsche Immobilien Standardrate einführt, mit der er die Veränderung der monatlichen Belastung darstellt, die ein Käufer bei einer Finanzierungssumme von 450.000 €, zehnjähriger Zinsbindung und 2% Tilgung, schultern muss und mit den Tiefständen aus dem Jahr 2020 vergleicht.

Transaktionssperre im Immobilienmarkt: Käufer und Verkäufer finden aktuell nicht zusammen
Käufer und Verkäufer finden aktuell nicht zusammen, sagt auch Prof. Dr. Sven Bienert im Rahmen der Sprengnetter Jahrestagung für Immobilienmakler und Immobilienverwalter. Der Bewertungs-Experte bezeichnet diesen Vorgang als „Transaktionssperre“. Er geht davon aus, dass sich dieser Zustand im dritten oder vierten Quartal 2023 lösen könnte und dass Immobilien in Deutschland und Österreich dann ein Preisrutsch drohe. Mit dem einsetzenden Handel würde der Markt aus Bienerts Sicht mindestens 10% abwerten; jedoch müsse nach Immobilienklassen differenziert werden. Eine entsprechende Abwertung zeige sich bereits bei Immobilienfonds, die verpflichtet seien, ihre Bestände regelmäßig zu bewerten – selbst wenn keine Transaktionen erfolgen.

Obgleich die aktuelle Erholung der Finanzmärkte und das Abflachen der Inflationsrate einen „Silberstreif am Horizont“ darstelle, bleibe der Ausblick für den Immobilienmarkt Deutschland und Österreich verhalten. Zu groß seien die Risiken, die Immobilien entgegenstehen. Auch der Themenkomplex Inflation werde sich aus Bienerts Sicht nach der gerade abflachenden Welle nicht erübrigt haben. Bienert prognostiziert, dass hohe Inflationsraten die Märkte weiter beschäftigen dürften – mit signifikanten Risiken weiterer Zinssteigerungen. Eine ähnliche Prognose hatte auch Prof. Dr. Hans-Werner Sinn in seiner Weihnachtsvorlesung an derLMU-München entwickelt. In Kombination mit Rezessionsängsten und geopolitischen Risiken, aktuell insbesondere mit dem Risiko einer weiteren Eskalation des Krieges in der Ukraine – werde der zentraleuropäische Markt zum Wachstumsschlusslicht, so Bienert, der sich auf eine neue Studie der Weltbank beruft. Deutsche und Österreichische Immobilien verlieren an Attraktivität im Segment Immobilieninvestment weltweit und im Vergleich mit anderen Assetklassen. Investitionen würden daher vermehrt in andere Kanäle geleitet und aus dem Immobilienmarkt abgezogen.

Im neuen Zinsumfeld: Schon heute an die Finanzierung von morgen denken
Makler Richard Nitzsche mahnt Eigentümer schon heute, Zinsänderungsszenarien durchzurechnen – selbst wenn die Prolongation der Immobilienfinanzierung erst in einigen Jahren anstehe.

Wer aktuell verkaufen wolle, müsse sich im trockenen Marktumfeld vor die Welle setzen um Käufern entsprechende Kaufanreize zu zeigen; denn Käufer warten auf weiter fallende Preise. Aber auch Kaufinteressenten empfiehlt Nitzsche die kritische Kalkulation ihrer Finanzierungskosten. Denkbar seien derzeit auch weiter steigende Zinsen. Vor diesem Hintergrund könne ein Kauf selbst im aktuellen Markt interessant werden, weil Käufer im Augenblick Verhandlungsspielräume voll ausnutzen können. Verhandlungswilligen Käufern empfiehlt Nitzsche seinen Kompaktkurs für die erfolgreiche Immobiilenverhandlung.