Bei Wohnungsbesichtigungen in den Big-7 Großstädten geben sich, gefühlt,  mietwillige Interessenten die Klinke in die Hand. Gewöhnt haben wir uns an tägliche Berichte in Radio, Fernsehen und sozialen Medien über die Wohnungsnot und die Schwierigkeit, in den Ballungszentren eine passende Wohnung zum annehmbaren Preis zu finden. So fühlen sich die Regierenden in Berlin, SPD und Die Linke, nachvollziehbar im Recht, wenn sie den Mietendeckel fordern.

Mietwucher oder Altersvorsorge?

In der Sendung „Morgenmagazin“ beleuchtet das ZDF vergangenen Mittwoch die andere Seite: Der Beitrag „Mietwucher oder Altersvorsorge“ handelt vom Ehepaar Helga und Martin Haufe. Mit Ihren zehn Wohnungen am Prenzlauer Berg in Berlin wollten Sie sich eigentlich eine auskömmliche Altersvorsorge aufbauen, jetzt stehen Sie im direkten Kreuzfeuer von Gesetzgebern und linken Meinungsmachern. Helga Haufe betont im Beitrag den Kapitaleinsatz, den die privaten Kleinvermieter aufgewendet haben, um Fassade und Wohnungen zu sanieren. Jetzt wollen sie die sanierten Wohnungen für 12 Euro pro Quadratmeter vermieten. Return on Investment, nennt dies der Anlageberater – Verfechter des Mietendeckels halten Frau Haufes Forderung für Mietwucher. Die Kritiker vernachlässigen die trendige Zentrallage, den Kapitaleinsatz und das eigene Risiko, das der Eigentümer im Zuge von Kauf, Sanierung und Vermietung auf sich nimmt. Dieses Risiko wird nun zum Bumerang.  Das Paar denkt an einen Verkauf. Dahin ist der Traum einer soliden Altersvorsorge in
Immobilien. Martin Haufe glaubt zu wissen:  „Wenn wir verkaufen müssen, werden sich die Hedgefonds der ganzen Welt freuen.“ 

Mietendeckel: Wohnungswert halbiert?

Könnte der Eigentümer mit dieser Einschätzung irren? Hedgefonds suchen doch, ebenso wie das Ehepaar Haufe, nach dem Return on Investment. Heute, einige Jahre nach dem Kauf, bei veränderten politischen Rahmenbedingungen, würde Martin Haufe selbst sein eigenes Portfolio nicht mehr erwerben – warum sollten die Wohnungen für einen anderen Anleger interessant werden. Kommt der Mietendeckel, wäre eine Kaltmiete von 8 EUR pro Quadratmeter realistisch. Ein Hedgefons würde vielleicht bei einem Kaufpreis zwischen 2300 € und 2500 € zuschlagen, wenn er den Exit an einen Kapitalanleger im Blick hätte. Lediglich mit dem schnellen Weiterverkauf an Endnutzer / Eigennutzer könnte die Offerte des Eigentümers für einen Investor interessant werden. Das spricht auch der Beitrag im ZDF an. Aktuell würden Makler für (leere – also unvermietete ) Eigentumswohnungen in dem Viertel Breslauer Berg rund 5.000 € pro Quadratmeter aufrufen. Ein sogenannter „Aufteiler“ würde dem Ehepaar Haufe vermutlich aktuell zwischen 3.000 € und 3.500 € pro Quadratmeter für ihre zehn Wohnungen bezahlen, sofern sich diese im selben Objekt befänden und das Haus noch ungeteilt wäre.  

Warum verschätzt sich Herr Haufe?

Im Immobilienmarkt für Wohnimmobilien gehört es zur zur Normalität, dass zwischen Einschätzungen von privaten Eigentümern (Kleinanlegern) und tatsächlich am Markt erzielbaren Kaufpreisen am Mark liegen. Das Problem des Ehepaars Haufe teilen aktuell eine Vielzahl von Investoren in Berlin, sodass sich der Mietendeckel leicht zum Schock in der Mikrolage ausufern könnte.

Mietendeckel: Schock in der Mikrolage?

Marktteilnehmer werden wohl in den kommenden Monaten verstärktes Augenmerk darauf richten, ob sich die Haufes und andere private Eigentümer unterm Weihnachtsbaum tatsächlich zum Verkauf ihres Immobilienbestandes entschließen. Sollte sich die Transaktionshäufigkeit erhöhen, wird es spannend: Fallen die Quadratmeterpreise, oder überkompensierten die kaufwilligen Eigennutzer das höhere Angebot? Es gilt die Binsenweisheit: Die Blase sieht man nicht, wenn man darin sitzt und herausblickt.

Ein böser Immobilien-Albtraum…

Die alternative Realität eines plötzlichen Preisverfalls, könnte die Eheleute Haufe und viele andere private Kleinanleger einholen – schneller, als dies zum aktuellen Zeitpunkt noch vorstellbar scheint. Jeder ist bedroht, der in den letzten Jahren in Immobilien investiert hat. Noch unruhiger sollten diejenigen schlafen, die für die Investition hohe Kredite aufgenommen haben.

[BUCHTIPP] 

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Marc Friedrich und Matthias Weik