Immobilienblase, Mietendeckel, Rezessionsangst: Die Immobilienbranche hatte mit der Bewertung und Verarbeitung der Immobilien-Themen im ablaufenden Jahr 2019 alle Hände voll zu tun. Ein Fazit zum Ausblick: Rund um die Immobilie wird es auch 2020 definitiv spannend! Vor der Vorschau und dem Ausblick auf die Topthemen des Jahres 2020 lohnt sich eine Analyse der aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt.
Ausblick Immobilien 2021: Diese Themen beschäftigen den deutschen Immobilienmarkt im neuen Jahr
Immobilien-Status: Es ist kompliziert!
Das Immobilienjahr 2019 hatte es in sich: Die Kaufpreise für Neubauimmobilien stiegen weiter, wenn auch zuletzt mit nur noch moderater Dynamik. Den kletternden Immobilienpreisen entgegen steht eine jüngst stagnierende Entwicklung der Neuvertragsmieten – eine Indikation für eine Immobilienblase. Immobilien und deren Preisentwicklung sind grundsätzlich mit dem Konjunkturzyklus verbunden. Die deutsche Konjunktur lahmt – bei anhaltend niedrigen Zinsen. Das niedrige Zinsniveau macht Volkswirten immer mehr Sorgen, setzen sich doch die anhaltenden Finanzspritzen nicht mehr in Wirtschaftswachstum um – stattdessen steigen die Assetpreise: Der Aktienmarkt geht auf Jahreshöchstständen aus dem Handel, Immobilien werden zu Rekordpreisen veräußert. Nachdem das Bruttoinlandsprodukt (BIP) in Q2 ein Minus verzeichnete, wurde im dritten Quartal wieder ein leichter Zuwachs ausgewiesen. Ist das Land an der drohenden Rezession noch einmal „vorbei geschlittert“, oder wurde das unvermeidliche Abdriften in die schädliche Rezession nur kurz unterbrochen?
Kommt 2020 der große Knall für Immobilien?
Marktteilnehmer im Immobilienmarkt schielen jedenfalls mit gemischten Gefühlen den Beginn der 20er Jahre. Für die Immobilie könnte es schon bald eng werden: Das Investitionsklima unter Anlegern hat sich merklich verschlechtert. Ausländische Investoren drehen ab, konzentrieren ihre Investitionen eher auf die Vereinigten Staaten. Die Inlandsnachfrage federt den Rückgang ab. Dabei steigen die Risiken für Immobilieninvestoren im deutschen Markt: Zur vermeintlichen Preisblase addieren sich nun auch politische Risiken für Anleger in Immobilien. im Herbst wurde erstmals über die Einführung eines bundesweiten Mietendeckels diskutiert – eine Kontroverse, die von der Regierungspartei SPD angestoßen wurde, nachdem der Mietendeckel in Berlin finale Gestalt annimmt. Gegen Jahresende wurde die Forderung von den Grünen bereitwillig aufgenommen.
Klimaschutz auf der Immobilienagenda 2020: steigende Bau- und Betriebskosten
Einen vollständig neuen Rahmen schafft der Mega-Themenkomplex Klimaschutz. Das Jahr 2019, es wird als das Greta Thunberg Jahr in die Geschichte eingehen, könnte weitreichende Folgen für den Immobilienmarkt mit sich bringen, wenn das gerade (in Deutschland) gesamtgesellschaftlich entdeckte Streben nach CO2-Neutralität auch in die Bau- und Wohnstandards einfließt. Die so verursachten Klimakosten werden Bau und Herstellungspreise für Immobilien antreiben. Auch die Betriebskosten für bestehende Gebäude in Form von zusätzlichen Steuern und Abgaben werden explodieren. Höhere Betriebskosten der Wohngebäuden treffen vor allem Mieter, an die die höheren Aufwendungen in Form der Betriebskostenumlage weitergegeben werden. Mieter können sich somit bei gestiegener CO2-Bepreisung auf Mehrkosten für Heizung und Warmwasser einstellen. Sie werden deutlich tiefer in die Tasche greifen müssen – insbesondere, wenn das Mehrfamilienhaus, in dem sich die Mietwohnung befindet, mit Öl statt mit Gas beheizt wird. Eigentümer müssen noch mehr Kapital für für klimaoptimierende Sanierungsmaßnahmen zurücklegen. In Wohnanlagen, die aus Eigentumswohnungen bestehen, werden somit die Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage und damit das Hausgeld steigen. Eigennutzer von Eigentumswohnungen sind damit von den Klimakosten in doppelter Weise betroffen, denn sie müssen für die benannten Instandhaltungsaufwendungen, sowie für steigende Betriebskosten aufkommen.
Mietendeckel: Kontroverse und Gefahr für den Immobilienmarkt und die Volkswirtschaft 2020
Die Diskussion um die des Mietendeckels in Berlin wird den deutschen Immobilienmarkt in die 20er Jahre begleiten. Zum Ende 2019 sind zahlreiche Neubauaktivitäten in Berlin praktisch gänzlich auf Eis gelegt. Das Gesetz zur Mietbegrenzung könnte im März 2020 in Kraft treten. Derzeit streiten sich Fachleute und Experten, ob das Gesetz rechtlich haltbar ist. Teilen des Immobilienmarkts, insbesondere Kleinanlegern, droht mit der Einführung der ökonomische Kahlschlag.
Risiko für Anleger in Immobilien durch politische Unsicherheit
Das Jahr 2020 wird ein Wahlkampfjahr. Aktuell ist nicht abzusehen, ob die nächste Regierung aus der linken Mitte oder aus der bürgerlichen Mitte kommen wird. Schwer zu kalkulieren ist insbesondere die Rolle der Grünen nach der Wahl und wie sich die, für Immobilieninvestoren schädlichen, Programmatiken in Gesetzen manifestieren könnten. Insgesamt ist deshalb von institutionellen Marktteilnehmern und Kapitalanlegern im Immobilienjahr 2020 Zurückhaltung zu erwarten. Diese Zurückhaltung dürfte steigen, je näher der Termin der Bundestagswahlen 2021 vorrückt, außer die Umfragewerte entspannen sich im Verlauf des Jahres hin zum bürgerlichen Lager.
Crash voraus: Wird die Immobilienblase 2020 platzen?
Könnte 2020 der ganz große Preisverfall auf dem Immobilienmarkt drohen? Schon seit mehreren Jahren prophezeien negativ eingestellte Volkswirte einen Crash auf dem Immobilienmarkt, der durch eine Kombination aus Rezession, Inflation und Währungskollaps des Euro ausgelöst werden soll. Dr. Markus Krall, Ökonom, Bestsellerautor und Risikomanager, sieht das europäische Bankensystem vor bzw. schon mitten im Kollaps. Faule Kredite würden in Q3/Q4 2020 das europäische Bankensystem zu Fall bringen und in eine Rezession flankiert von Unternehmenspleiten und massiver Arbeitslosigkeit auslösen. Kralls auf YouTube zugänglicher Vortrag ist sicher der gefährlichste Marktausblick für 2020, das mir bisher begegnet ist – dennoch unterhaltsam und beängstigend gleichermaßen. Sein Werk „Wenn schwarze Schwäne Junge kriegen“ ist lesenswert!
Warnungen von Bundesbank und EZB-Stabilitätsrat schlagen in die offene Wunde. Der deutsche Immobilienmarkt sei aufgebläht, insbesondere die Risiken aus der Kreditvergabe von Wohnbaukrediten seien schlecht einschätzbar.
Bestellerprinzip ade: Änderung im Maklergesetz bei Käufen für im Sommer geplant
Im Herbst einigte sich die Koalition auf die Änderung des Maklergesetzes. Statt reinem Bestellerprinzip soll nun die Provisionsteilung eingeführt werden. Die Politik verspricht sich von dem Gesetz eine Verschärfung des Wettbewerbs unter Immobilienmaklern und insgesamt sinkende Provisionen, weil dem Auftraggeber ein Anreiz zur Provisionsverhandlung gesetzt werde. Die Neuregelung wird, so die Koalition bis zur endgültigen Verabschiedung überlebt, im „Sommer oder Herbst 2020“ eingeführt werden, schreibt der Immobilienverlag Haufe. Aus Maklersicht wird sich vermutlich der Angebotspreis von Immobilien um die Courtage des Verkäufers verteuern. Dass der letztlich ausgehandelte Gesetzentwurf keinen Vermittler schreckt, sondern aus der Branche durchaus begrüßt wird, zeigt, dass die Makler unterm Strich keine Umsatzeinbußen befürchten und das Gesetz unterm Strich wirkungslos sein dürfte. Einziger Wunsch der Vermittler scheint es nun zu sein, das bereits lange diskutierte Thema möglichst zeitnah abzuräumen, bevor eine potenziell Grün-Links-Rote Regierung in der neuen Legislaturperiode viel ungünstigere Bedingungen für die Maklerbranche verabschieden würde.
Zum 1.1.2020: Änderung im Geldwäschegesetz
Mit dem 1.1.2020 tritt die Novellierung des Geldwäschegesetzes in Kraft, die auch die Immobilienbranche umfasst. Die Identitäten von Käufern von Immobilien waren bisher schon zu dokumentieren, die sogenannte Legitimationsprüfung wird nun auf Kaufinteressenten und Miet- und Pachtverträge mit höherer Nettokaltmiete als 10.000 EUR ausgedehnt.
Digitalisierung: Tokenisierung von Immobilien im Fokus
Die Digitalisierung könnte einen neuen Megatrend hervorbringen, die sogenannte Tokenisierung von Immobilien. Die Blockchain-Technologie macht es möglich. Bei der Tokenisierung werden Immobilien in digitale Kleinstanteile aufgespalten und handelbar gemacht.
Halten Sie sich über die Hintergründe und aktuelle Entwicklungen auf dem deutschen Immobilienmarkt auf dem Laufenden, abonnieren Sie jetzt diesen Blog und erhalten Sie die neusten Veröffentlichungen per E-mail direkt auf Ihr Handy.