Ein Immobilienboom in Deutschland dauert durchschnittlich 17 Jahre. Aktuell befinde sich die Duschland im 10. Jahr des Booms auf dem Immobilienmarkt, meint Star-Ökonom Prof. Hans-Werner Sinn, der im Rahmen der BIIS Jahrestagung Immobilienfonds zu Wochenbeginn vor den Vertretern einer erfolgsverwöhnten Immobilienbranche sprechen durfte. Auch aufgrund der niedrigen Zinsen sei der deutsche Immobilien- und Bausektor einer der Lichtblicke der ansonsten lahmenden deutschen Wirtschaft, meint Sinn.

Das Fazit von Prof. Dr. Hans-Werner Sinn

[Quelle: Präsentationsfolien BIIS Jahrestagung Immobilienfonds am 20.01.2020 sinngemäß übernommen]

• Die Zinsen bleiben niedrig, ein Ende des Baubooms ist nicht absehbar
• Die deutsche Industrie leidet perspektivisch unter Trump, dem BREXIT und dem energiepolitischen Aktionismus
• Die Automobilindustrie befindet sich seit Sommer 2018 in einer tiefen Rezession
• Der BREXIT verschiebt Macht zu lasten Deutschlands zu Gunsten Frankreichs
• Europa wird zur Handelsfestung
• Die Energiewende droht, die deutsche Industrie abzuwürgen

Höchstpreise: Marktteilnehmer beobachten die Entwicklung angespannt

 Die Marktteilnehmer sind sich der Erfolgsstory des Immobilienmarktes durchaus bewusst. Wie weit wird der Markt noch laufen? Wie überhitzt sind die Immobilienpreise in Deutschland wirklich? Handelt es sich bei der Furcht vor dem Crash nur um die üblichen Unkenrufe?
Ist es die „German Angst“, nach vielen Jahres des Höhenflugs von Immobilien plötzlich in den Abwärtssog zu gelangen? Eine Blase erkenne man erst, wenn sie geplatzt ist, heisst es häufig an diesem Montag im feudalen Steigenberger Airport Hotel.

UBS-Blasenindex: München und Frankfurt im roten Bereich

„This time is different“,sagt Referent Claudio Saputelli (UBS) ironisch. Er stellt den UBS-Blasenindex vor, wobei er bemerkt, dass die Immobilienmärkte in Frankfurt und München die Apelfarbe ROT tragen.  „This time is different“ ist die Slugline, nach dem die Ökonomen Reinhart & Rogoff Ihr Buch über die Entstehung von Blasen und Finanzkrisen benannt haben. Es war der Titel eines Artikels, der am 14. September 1929 in der Saturday Evening Post erschienen ist. Eine Finanzkrise könne so nicht mehr auftreten; zu überlegen seien die modernen Informationssysteme, zu transparent die Märkte. Am 24.Oktober 1929 begann der Sell-Off, der die USA in den folgenreichsten Börsencrash der US-Geschichte und in die Depression führen sollte. 

Birger Ehrenberg, Vorstand des BIIS Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen, spricht in der Anmoderation der Konferenz aus, was die gesamte Immobilienbranche zum Jahresbeginn 2020 umtreibt: „Werden es die goldenen, oder die schwarzen 20er-Jahre?“ Für die deutsche Wirtschaft und für den Immobilienmarkt scheint die Zukunft ungewiss. Das Wirtschaftswachstum hat zum Jahresende stagniert, Deutschland ist nur knapp an einer technischen Rezession entgangen. Wie wird sich die angespannte Lage auf die Märkte auswirken? 

Banken: Niedrigzins lässt Risikomargen schmelzen

Dass die niedrigen Zinsen nicht nur Vorteile für den Immobilienmarkt mit sich bringen, weiß ein Konferenzteilnehmer aus dem Plenum. Er berichtet, Entwickler klagen über zunehmende Probleme, Finanzierungen für Banken zu erhalten: Die Risikomargen der Banken schmelzen unter dem Druck der niedrigen Zinsen. Bei einem Projekt, das schon ein etwas höheres Risiko ausweise als ein Plain-Vanilla Wohnbauprojekt in Toplage, zögen sich zahlreiche Kreditgeber zurück.

Deutsche Wirtschaft: Industrie in der Rezession

Volkswirte betrachten die immer weiter kletternden Assetpreise inzwischen mit Argwohn. Das billige Geld befeuert Aktienkurse und Immobilienpreise, alternative Investmentmöglichkeiten fehlen: In der vierten Kalenderwoche notierte der DAX ein Allzeithoch. Obwohl die Mieten sinken, steigen die Kaufpreise für Immobilien weiter. Dabei geht es der deutschen Wirtschaft nicht mehr gut.

„Die Deutsche Industrie ist in der Rezession“, glaubt auch Hans-Werner Sinn. Den Einbruch des Wirtschaftswachstums belastet Sinn dem Konto der Autobauer. Die Automobilbranche leidet unter dem grünen Mainstream: Dieselverbote und Feinstaubwerte setzen Deutschlands Schlüsselindustrie zu.

Hans-Werner Sinn:
„Atomausstieg und Kohleausstieg werden Deutschland in den nächsten zwei Jahrzehnten in die Knie zwingen.“

Während Südeuropa schon länger in den Seilen hing, hätte sich Deutschland bis zum Dieselskandal eigentlich gut geschlagen. Hinzu addiere sich die Doppelbelastung aus Atomausstieg und Kohleausstieg. Diese werde Deutschland in den nächsten zwei Jahrzehnten „in die Knie zwingen“. Die Energiewende als Wachstumsprogramm für Deutschland zu bezeichnen sei dagegen „purer Unsinn“. Dabei gibt Sinn am Beispiel des Elektroautos zu bedenken, dass der CO2 Ausstoss letztlich nur vom Auspuff in die Fabriken in China oder den USA verlagert werde. Der Energetische Break Even Point eines Elektroautomobils liege bei 219.000 km Laufleistung. Ab Kilometer 219.001 sei das Fahrzeug tatsächlich CO2-effizienter, so Sinn. Doch wieviele Autos weilen so lange auf deutschen Straßen?  

„Man kann mit umweltpolitischen Maßnahmen
zum Wohle des Klimas ziemlich viel kaputt machen.“
Hans-Werner Sinn

Bei dem aktuell vorherrschenden Verarmungsprogramm zur Rettung des Klimas müsse den Deutschen bewusst werden, dass es sich um einen Tausch handeln wird: Die Deutschen tauschen aktuell „schönes Klimagefühl“ gegen Arbeitsplätze. 

Exportabhängigkeit wird zum Risiko für Deutschland, Handelskrieg bietet Chancen

Wirtschaftlich habe sich Deutschland durch die hohe Exportlastigkeit angreifbar gemacht. Zwischen USA und Trump, und China müsse Deutschland aufpassen, nicht zerrieben zu werden. Vom Handelskrieg zwischen China und den Vereinigten Staaten könne Deutschland profitieren: Je höher die Zölle bleiben, umso besser sei die Chance für die EU, mit USA und China ins Geschäft zu kommen. 

Japanmodus lässt Immobilienpreise steigen

Und die Immobilien? Sinn erwartet zunächst weiter steigende Immobilienpreise. „Irgendwo ist einmal Schluss“, sagt er mit einem Augenzwinkern, „man weiss nur nicht, wo.“  Die Zinsen bleiben niedrig, davon ist Prof. Sinn überzeugt. Es bestehe ein politischer Anreiz, die Zinsen niedrig zu halten. Mit steigenden Zinsen würden die Assetpreise fallen und die Schumpetersche Zerstörung des Wirtschaftssystems durch den Anstieg in Gang setzen. Eine Vielzahl von Unternehmen könnte bei steigenden Zinsen nicht mehr überleben. Bankenpleiten wären die Folge. Insofern werde die Zombifizierung der Wirtschaft in Kauf genommen. Die Welt ist im Japanmodus. Seit 1999 verfolgt die japanische Notenbank kontinuierlich die Nullzinspolitik. Die Bilanzsumme der Zentralbank hat sich in den vergangenen zwei Dekaden beispiellos aufgeblasen. 

Die EZB fährt ein beispielloses Währungsexperiment

Der Negativzins der EZB sei ein beispielloses Experiment, dessen Folgen sich heute noch nicht einschätzen lassen, sagt Hans-Werner Sinn. Jedoch werden Stimmen im EZB-Rat laut, die den Zins noch tiefer ins Minus drücken wollen. Hierbei handele es sich insbesondere um die Vertreter der südlichen EU-Staaten, die über eine Mehrheit im EZB-Rat verfügen. Lediglich die Existenz des Bargeldes stoppe die Pläne. Sobald Sparer für die Geldlagerung bezahlen müssten, würden sie sich in Bargeld flüchten. Aus diesem Grund bereite die EZB ein eigenes Zahlungsmittel, das EZB-Buchgeld vor. Gilt die duale Währung dann als einziges gesetzliches Zahlungsmittel ließe sich Bargeld jedes Jahr abwerten und noch tieferen Negativzinsen stünde nichts mehr im Wege. Als erstes Zeichen wurden die 500 Euro Noten abgeschafft, um die Lagerkosten von Bargeld zu verteuern. Eine ähnliche Theorie vertritt auch der Ökonom Mark Friedrichs in seinem aktuellen Bestseller: „Der größte Crash aller Zeiten“. Propheten oder Schwarzmaler – diese Einschätzung müssen Marktteilnehmer für sich selbst treffen. 

Die Flucht des Kapitals in das vermeintlich sichere Betongold könnte also weiter anhalten. Solange es den Euro gebe, blieben die Zinsen niedrig, so Prof. Hans-Werner Sinn. 

„Das wird in den nächsten 45 Jahren eine
andere Welt für unsere Kinder erzeugen.“
Hans-Werner Sinn

Politische Unsicherheit: BREXIT wirkt gegen Deutschland

Auch die politische Unsicherheit könnte die Immobilienpreise weiter befeuern. Mit dem Austritt des EU-Schwergewichts Großbritannien haben das europäische Projekt schweren Schaden genommen: Die politischen Machtverhältnisse in der EU wenden sich nach dem BREXIT gegen Deutschland. Der BREXIT verschiebe die Sperrminorität der nördlichen EU Länder zugunsten der Mediterranen. „Das bedeutet, dass Deutschland in der EU nicht mehr viel zu sagen hat“, erklärt Sinn nüchtern. Mit einer geschwächten Verhandlungsposition Deutschlands sei der Weg in die Transferunion vorgezeichnet. Die südlichen Länder werden künftige EU-Entscheidungen zugunsten ihrer eigenen Wirtschaft beeinflussen. Hier könne sich Deutschland auf die Zahlung weiterer Subventionen für die schwächeren mediterranen Volkswirtschaften einstellen.
Mit dem Wegfall einer von zwei Atommächten müsse sich Deutschland nach dem BREXIT zudem den Atomschutz von Frankreich gegen einen hohen politischen Preis erkaufen. Frankreichs politische Macht sei durch den Austritt Großbritanniens gestärkt worden.