Ein Preis-Beben und schlechte Stimmung vermiesen Verkäufern den Herbst. Aber auch für Käufer haben sich die Rahmenbedingungen grundlegend geändert. Richard Nitzsche verrät Hauskäufern, worauf sie jetzt besonders achten sollten und erklärt Kaufinteressenten, wie sie sich für die Immobilienpreis-Verhandlung am richtig in Stellung bringen.
Die Stimmung am Markt für Wohnimmobilien hat sich spürbar eingetrübt. Die Preise sind gefallen. „Makler werden Häuser nicht mehr los!“, titelt die Bild. Zwar ist der Traum vom Eigenheim bei Kaufinteressenten ungebrochen – die allgemeine Unsicherheit und die gestiegenen Bauzinsen halten Käufer jedoch vom Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung zum Selbstnutzen ab. Gestiegene Zinsen führen überdies zu sinkender Nachfrage nach vermieteten Immobilien, weil die Rentabilität der Investition mit dem Anstieg der Kapitalkosten gefallen ist. Was ist in der aktuellen Marktsituation für Immobilienkäufer wichtig? Worauf sollten Kaufinteressenten besonders achten?
Lässt sich Ihre Finanzierung noch darstellen?
Die Bauzinsen sind in den letzten Monaten dramatisch gestiegen, man könnte sogar schreiben „explodiert“. Der Zinschart der Immobilienfinanzierers Dr. Klein zeigt zum Jahresbeginn 2022 (standardisierte) Bauzinsen zwischen 0,5 und 1,5 Prozent. Am rechten Rand des Charts quotieren die Bauzinsen inzwischen bei 4 Prozent*. Kaufinteressenten sollten deshalb prüfen, ob sich ihre ursprünglich geplante Finanzierung noch darstellen lässt und gegebenenfalls Vergleichsangebote einholen. Hierbei kann Ihnen unser Partner,der Finanzierungsvermittler Dr. Klein, helfen weil er mit sämtlichen Banken im Dialog steht und für Ihre individuellen Anforderungen die besten Angebote einholen wird. Mit der Optimierung ihrer Finanzierung können Käufer den steigenden Zinsen zumindest ein stückweit entgegen wirken.
Wie hat sich Ihr Risiko verändert?
Prüfen Sie kritisch, ob Sie das Risiko eines Immobilienkaufs zum aktuellen Zeitpunkt noch eingehen wollen. Der Immobilienerwerb ist ein langfristiges Projekt bei dem Sie einen Teil Ihrer finanziellen Ressourcen (im Regelfall) mehr als 20 Jahre binden müssen. Das bedeutet für den den Käufer: Der Teil des Haushaltseinkommens, der die Annuität bedient, fällt im Rahmen der übrigen Mittelverwendung weg. Deutlicher: Sie haben entsprechend der Höhe Ihrer Abzahlung weniger Mittel zur Verfügung. Während Sie Miete reduzieren können – beispielsweise durch Umzug in eine andere Immobilie (kleiner, weiter draußen), ist die Annuität praktisch fix. Überlegen Sie sich also, wie stabil wird Ihr Einkommen über das nächste Jahrzehnt vermutlich sein? Droht Jobverlust? Könnte ein Standortwechsel auf Sie zukommen? Schließen Sie auch die Kostentreiber in Ihre Erwägungen ein. Wie werden sich die Preise von Gas, Strom, Benzin und sonstigen Lebenshaltungskosten entwickeln? Ist für die Kreditrate in jedem Fall ausreichend Liquidität übrig? Eine eigene Immobilie verursacht in regelmäßigen Abständen Sanierungsaufwendungen. Verfügen Sie über ausreichend Puffer um den Einbau einer neuen Heizung, Ausbesserungen am Dach oder (bei Eigentumswohnungen) Sonderumlagen für bspw. eine Fassadensanierung aufzubringen?
Ungewisse Preisentwicklung
Der Markt befindet sich im Augenblick in einer Umbruchphase ohne klaren Trend. Die Preisentwicklung ist ungewiss. Die Preise für Wohnimmobilien könnten in den nächsten Jahren deutlich fallen – sie könnten aber auch steigen; beispielsweise wenn Käufer versuchen, aufgrund anhaltend hoher Inflation ihre Eigenmittel mit einem Immobilienkauf in „Sicherheit“ zu bringen oder wenn sich der Krieg mit Russland in Wohlgefallen auflöst. Ihre Traumimmobilie kann günstiger werden, sie kann sich aber auch verteuern.
Zum Autor: Richard Nitzsche ist Immobilienmakler in Frankfurt, Autor des Immobilienblogs mietercoach.de® , sowie des gleichnamigen Ratgebers. Folgen Sie Ihm auf YouTube oder Twitter oder treten Sie mit Ihm direkt in Kontakt – bspw. im Rahmen seiner Immobiliensprechstunde. Richard Nitzsche ist gefragter Experte und Meinungsmacher zu aktuellen Themen im Immobilienmarkt. Einen Auszug zu Medien, die über oder mit Richard Nitzsche als Mietercoach berichtet haben, finden Sie hier.
Achten Sie auf das „Lebenszeit-Paradoxon“
Evaluieren Sie Ihre (für das Wohnen im Eigenheim) verlorene Lebenszeit gegen die Option, für die Immobilie „zu viel“ zu bezahlen. Ich erinnere mich an Gespräche mit Freunden, die vor 10 Jahren mit dem Kauf noch „auf niedrigere Preise warten“ wollten. Sie quälen sich mit ihrer Familie noch immer in der 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung zur Miete im Frankfurter Nordend. Gleich, ob die Investition vor 10 Jahren ökonomisch sinnvoll gewesen wäre – sie hätten definitiv 10 Jahre Lebensqualität in der eigenen Immobilie gewonnen. Wie viel ist Ihnen ein Jahr „Leben“ in der eigenen Immobilie wert; vor dem Wissen, dass Ihre Lebenszeit statistisch auf unter 100 Jahren begrenzt ist? Wird die monetär zweifelhafte Investition gegebenenfalls weniger signifikant?
Eigene Verhandlungsposition kennen und stärken
Kennen und stärken Sie die eigene Verhandlungsposition. Die „BILD“ schreibt am Wochenende: „Rabattschlacht am Immobilienmarkt“. In den Genuss der höchsten Rabatte kommen Sie aber nur, wenn sie Ihre Verhandlungsposition kennen und die Ihre Stärken in der Verhandlung voll ausspielen können. Deshalb habe ich extra für Kaufinteressenten meinen Schnellkurs „erfolgreich Verhandeln beim Immobilienkauf“ entwickelt. Hier erkläre ich Ihnen in rund 70 Minuten, wie Sie Ihre Verhandlungsposition richtig einschätzen, wie sie sich in Stellung bringen und wie Sie in der Immobilienverhandlung Verkäufer und Makler überzeugen. Außerdem gebe ich Ihnen sämtliches Handwerkszeug an die Hand, das Sie benötigen, um den Kauf schließlich erfolgreich abzuschließen – inklusive Vorlagen und Beispielen, wie Angebote abgegeben und strukturiert werden sollten.
*Quelle. https://www.zinsentwicklung.de/zinscharts.html#!/