Hauskauf-Tipps: Die Lage beurteilen

Tipps für den Hauskauf / Wohnungskauf

Kostenfalle Hauskauf: Mit Immo-Know-How erkennen Sie die Risiken des Immobilien-Standorts! Die Lage des Hauses oder der Wohnung ist ein entscheidendes Wertkriterium. Die Lage kann sich auf den Hauspreis heute und auf dessen Entwicklung in Zukunft auswirken. Wesentliche Faktoren zur Lage sollten Sie bei der Suche nach dem neuen Haus unbedingt berücksichtigen. Mit Expertenwissen punkten Sie bei der Immobiliensuche und bei Preisverhandlungen „von Privat“, aber auch mit dem Makler! 

Wohnungssuche und Mietenwahnsinn: Experte Richard Nitzsche zugeschaltet von der Frankfurter Börse
Der Autor:  Richard Nitzsche

Wann ist die Lage von Immobilien der wertbestimmende Faktor beim Hauskauf? Wie können Interessenten beim Immobilienkauf, am besten schon während Besichtigung, Qualität und Wert der Lage von Haus oder Wohnung im Mehrfamilienhaus ermitteln, einschätzen und beurteilen? Welche Chancen und Risiken ergeben sich aus der Lage der Eigentumswohnung für Kapitalanleger, die ihre Wohnung vermieten möchten? Worauf sollten Eigennutzer beim Hauskauf achten, die die Immobilie selbst bewohnen wollen?
Im folgenden Beitrag finden Käufer die wichtigsten Antworten auf die Immo-Frage zur Lage der Traumimmobilie.

Ein Überblick:

  • Auf der Immo-Suche: Tipps zur schnellen Bewertung der Lage beim Hauskauf / Wohnungskauf
  • Fakten und Tipps zur Einschätzung der Lageparameter bezogen auf das Haus / die Wohnung?
  • Mikrolage: Chancen und Risiken, die mit der Lage der Immobilie beim Hauskauf einhergehen
  • Risiken der Lage für Kapitalanleger / Risiken für Eigennutzer
  • Verhandlungsansätze bei Preisverhandlungen mit dem Makler oder Eigentümer beim Hauskauf

1. Tipps zur (schnellen) Beurteilung der Lage beim Hauskauf / Wohnungskauf 

Indikatior: Bodenrichtwert

Wenn Sie den Bodenrichtwert prüfen,  bekommen Sie schon vor der Besichtung der Immobilie einen ersten Eindruck zur Qualität der Lage. Diesen finden Sie normalerweise in den Bodenrichtwertportalen der Länder. Suchen Sie via Google nach BORIS (Bodenrichtwertinformationssystem) + Ihrem Bundesland. Ich lebe im hessischen Frankfurt und arbeite im RheinMain-Gebiet als Immobilienmakler. Wenn ich Bodenrichtwerte für ein Haus in meiner Gegend recherchiere, nutze ich die Datenbank des Landes Hessen https://hvbg.hessen.de/immobilienwerte/boris-hessen .

Aber Vorsicht: Bei den von den Portalen ausgegebenen Bodenrichtwerten handelt es sich nicht um Quadratmeterpreise, sondern um unangepasste Richtwerte, die sich auf ein Vergleichsgrundstück beziehen. Um den tatsächlichen Quadratmeterpreis Ihrer Immobilie zu ermitteln, müssten Sie den Wert zunächst angleichen. Hierfür benötigen Sie das Wissen eines Gutachters. Eventuell werde ich zu dem Thema demnächst einmal einen Beitrag verfassen.  

Dennoch können Sie die Richtwerte mit den Werten der Immobilien vergleichen, die Sie bereits besichtigt haben oder sie setzen die Ergebnisse ins Verhältnis zu anderen Lagen in der Stadt. Sie können sogar die Bodenpreise über ganz Deutschland hinweg ins Verhältnis zueinander setzen. So erhalten Sie einen guten Einblick, ob es sich bei der vom Immobilienmakler angepriesenen „Top-Lage“ wirklich um die beste Lage der Stadt handelt, oder ob der Vermittler den Käufer mit Maklersprech „einlullen“ möchte. Im Übrigen sollten Sie in diesem Zusammenhang auch den Aussagen von sogenannten Finanzierungspartnern nur eingeschränkt vertrauen. Sie möchten ihnen nämlich vorrangig eine Baufinanzierung verkaufen; wenn Sie sie über mögliche Risiken Ihrer Kaufentscheidung in der Zukunft aufklären, stellen sie sich selbst ein Bein.   

Nach der Bodenwertrecherche können Sie die Qualität der Lage nun unter monetären Gesichtspunkten bestätigen oder dementieren und den Vermittler bzw. Eigentümer gegebenenfalls mit Ihren Ergebnissen konfrontieren, beispielsweise im Zuge von Kaufpreisverhandlungen (Lesen Sie hierzu die Beiträge: Richtig verhandeln beim Häuser-Kauf auf meinem Blog.)

Der Bodenpreis ist jedoch nicht das allein entscheidende Kriterium bei der Lagebeurteilung. Noch wichtiger ist die Einschätzung, ob die Lage auch tatsächlich zur angestrebten Nutzungsvariante der Immobilie passt. Ein erklärendes Beispiel: Einkaufslagen der Stadtteile verfügen häufig Bodenrichtwerte von mehreren tausend Euro, in Frankfurt oder München sogar zentausenden Euro. Für den Einzelhändler ist die Bepreisung sinnvoll. Für den Wohnungskäufer weniger, häufig existieren hier keine Wohnungen und falls doch ist die Lebensqualität, beispielsweise auf der Frankfurter Zeil, stark eingeschränkt – deshalb sind hier die Mieten auch durchschnittlich deutlich günstiger, als im Westend, der einer der top-Wohnlagen für der Stadt. 

Infrastruktur

Insbesondere bei Immobilien, die Sie später vermieten wollen, ist die Infrastruktur von Interesse:

Wie groß sind Distanzen und Erreichbarkeit zur

  • nächsten Bushaltestelle
  • nächsten U-Bahn / S-Bahn-Station
  • Autobahnauffahrt – insbesodere wichtig in Pendlerstädten
  • nächsten Schule / Kindergarten
  • Discounter / Bäckerei / Metzgerei
  • Arzt / Ärztezentrum (interessant besonders in ländlichen Lagen)

daraus ergibt sich unter Umständen ein wichtiges, objektspezifisches Kriterium: 

  • existieren Parkmöglichkeiten am Objekt oder haben Sie die Option, zusätzlich einen PKW-Stellplatz zu kaufen?

Beurteilen Sie insbesondere, wie gut die oben genannten Ziele zu erreichen sind. Könnte es Probleme mit der Verkehrsführung geben, sodass Sie nur durch ein Geflecht aus Einbahnstraßen auf die Hauptstraße gelangen und grundsätzlich von Ihrer Lage 5-7 Minuten zusätzlich unterwegs sind? In der Innenstadt ist die Erreichbarkeit der angegebenen Ziele häufig so gut, dass es irrelevant für die Bewertung der Immobilie wird, ob Parkmöglichkeiten am Objekt vorhanden sind.

2. LAGE MUSS zur Immobilie passen

Bedenken Sie, dass die Infrastruktur idealerweise zur Immobilie passen muss. Eine Schule in kurzer Laufdistanz ist für die Bewertung einer 1-Zimmer-Wohnung völlig irrelevant; hier werden vermutlich niemals Mieter einziehen, für die die Schule ein Kriterium sein könnte. Beim Kauf einer Doppelhaushälfte ist sie dagegen entscheidend. Stattdessen wird für die Bewohner des Apartments der S-Bahn-Anschluss umso wichtiger: 1-Zimmer-Wohnungen werden häufig von Wochenendpendlern oder jungen berufstätigen bewohnt. Auch für eine potenzielle möblierte Vermietung auf Zeit, die Ihnen zusätzliche Renditechancen ermöglicht, ist der Verkehrsanschluss ein elementares Kriterium. Liegt bspw. Die S-Bahn-Station „Messe“ an der selben Bahnlinie und ist in weniger als einer halben Stunde zu erreichen? Dann können Sie Ihr 1-Zimmer-Apartment mit airbnb oder einem anderen Anbieter zu Messezeiten möbliert anmieten (falls die Kommune dies nicht verboten hat). Hier können Sie satte Gewinne erzielen. Für die Mieter einer 3-Zimmer oder 4-Zimmer-Wohnung sind ist die Erreichbarkeit von Grundschule und weiterführenden Schulen und die Erreichbarkeit des Discounters besonders relevant.

Falls Sie in das Haus oder die Wohnung selbst einziehen möchten, fassen Sie Ihre Lagepräferenzen in Ruhe zusammen.

3. Mikrolage

Die Mikrolage bezeichnet die direkte Nachbarschaft, bzw. das Umfeld des Immobilienstandorts. Der Wert der Mikrolage verändert sich über die Zeit, über Jahre, gar Jahrzehnte, die nach Ihrem Immobilienkauf vergehen und über die Sie Ihre Immobilie möglicherweise halten wollen. Hier ergeben sich grundsätzlich Chancen und Risiken. Diese sollten Sie beim Hauskauf / Wohnungskauf gegeneinander abwägen müssen, schließlich stecken Sie einen Großteil ihres Eigenkapitals in das Projekt.
Selbst wenn Sie Ihr Haus selbst nutzen und nicht wieder verkaufen möchten: Wertschwankungen können sich auch Negativ auf die künftige Finanzierung auswirken. In 10, 15 oder 20 Jahren müssen Sie die heute abgeschlossene Baufinanzierung neu abschießen. Die Finanzierung im Anschluss kann bei gesunkenem Immobilienpreis teurer werden, wenn der Beleihungswert für Haus oder Wohnung durch Veränderungen in der Mikrolage geringer wird.

Wie gestaltet sich aktuell das direkte Umfeld des Objekts? Handelt es sich um ein reines Wohngebiet? Wie sind die Häuser strukturiert: Finden Sie hier Mehrfamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften? Oder befindet sich ihre Wohnung / Ihr Haus eventuell im Mischgebiet, in dem Gewerbe erlaubt ist? Sie können dies schnell feststellen, indem Sie mit offenen Augen die Lage prüfen. Haben sich kleinere Betriebe niedergelassen, finden Sie eventuell sogar Industriebetriebe mit Fuhrparks, Hotels, Discounter etc.?  Oder können Sie weit und breit nur Häuser, die ausschließlich Wohnnutzung erlauben, entdecken?

Existiert ein Bebauungsplan? Bebauungspläne erleichtern Ihre Lagebewertung, insbesondere in Mischgebieten. Der Bebauungsplan zeigt Ihnen im Regelfall, welche Gewerke erlaubt, und welche Betriebe verboten sind, wie dicht die Wohnbebauung bzw. wie hoch die Gebäude sein dürfen. Wieso ist dies für Sie als potenziellen Käufer von Interesse? Eventuell könnte im Schuppen nebenan ein Club entstehen oder schon existieren, der Ihnen/ ihrem Mieter den Schlaf raubt. Vielleicht entschließt sich ein Miteigentümer in der Etage Ihrer Zielwohnung überraschend, seine drei Einheiten an einen Escortservice zu vermieten. Für Sie als Bewohner bedeutet die, in diesem Fall erlaubte Umnutzung, beträchtliche Einschränkungen, da Sie ständig mit zweifelhafter Klientel konfrontiert wären. Als Vermieter müssen Sie entweder mit ständigem Mieterwechsel rechnen, sobald die Mieter sich durch das „Kommen und gehen“ gestört fühlen, oder Sie müssen den Preis auf ein Minimum reduzieren, um die Fluktuationsrate in den Griff zu bekommen ODER Ihre Kosten beim Mieterwechsel steigen enorm, wenn Sie den Mieter finden müssen, der mit der Situation langfristig keine Probleme hätte. Unterm Strich wird die Minusrendite Ihr Eigenkapital auffressen.
Ein Bebauungsplan kann Nutzungsarten verbieten oder erlauben. Bebauungspläne finden Sie häufig, jedoch nicht grundsätzlich online auf den Webseiten oder Portalen der Stadtplanungsämter. Prüfen Sie außerdem, ob sich an dem Bebauungsplan in naher Zukunft Änderungen ergeben können. Das Stadtplanungsamt gibt ihnen hier Auskunft. Meist genügt ein Telefonanruf, für komplexere Fragestellungen können Sie regelmäßige Bürgersprechstunden wahrnehmen.

B-Plan-Verfahren sind sehr teuer. Aus diesem Grund haben Kommunen nicht für jede Lage Bebauungspläne erstellt. Existiert kein B-Plan, darf nach § 34 BauGB so gebaut werden, dass sich das Bauwerk in das Umfeld nach Größe, Art und baulicher Nutzung in das bestehende Umfeld einfügen. Achten Sie in diesem Fall auf Ausreisser zur Siedlungsnorm. Wurde ein besonders großes Objekt in der Nachbarschaft der Zielimmobilie errichtet? In diesem Fall wird es wahrscheinlicher, dass auch Ihr (neuer) Nachbar die Erlaubnis erhält, so groß zu bauen. In der Folge könnte einige Zeit nach dem Erwerb ihrer Immobilie eine frisch errichtete Betonwand Ihr Sichtfeld einschränken.

4. Chancen und Risiken, die sich aus der Lage für Hauskäufer ergeben

Über die Jahre oder Jahrzehnte wird sich der Wert der Lage verschieben. Eine neue Umgehungsstraße könnte entstehen. Schlimmstenfalls entscheidet die Kommunalpolitik, durch Ihren Vorgarten oder in der nächsten Nachbarschaft eine U-Bahn zu bauen. In diesem Fall fällt der Wert der Lage und Ihrer Immobilie, sobald die ersten Gespräche geführt werden, bzw. Ideen für ein derartiges Entwicklungsprojekt die Runde machen, rapide ab. Befindet sich Ihre Immobilie nur wenige hundert Meter entfernt, kann ein derartiges Infrastrukturprojekt den Wert Ihres Hauses beträchtlich erhöhen. Die Wohnlage wird praktisch über Nacht Interessanter für all jene, die mit der neuen Anbindung besser zu ihrem Arbeitsplatz gelangen. Mehr Interesse schlägt sich in einem höheren Preis nieder. Sie können die Zukunft nicht vorhersehen. Sie können jedoch Potenziale im Vorfeld Ihrer Kaufentscheidung prüfen. Machen Sie sich im Vorfeld über den Zeithorizont Gedanken, über den Sie die Immobilie halten wollen. Kaufen Sie eine Kapitalanlage, die Sie jetzt vermieten in die Sie und später, im Alter, eventuell selbst einziehen wollen? Kaufen Sie für sich und Ihre Familie ein Einfamilienhaus? Hier ist ein Verkauf nach 20-30 Jahren übrigens wahrscheinlicher, als sich die meisten Käufer eingestehen wollen. Vielfach lässt sich die Immobilie im Alter aufgrund der Treppenstufen nicht mehr nutzen und die Kinder sind in anderen Städte gezogen. Oder reden wir über eine echt Kapitalanlage, nach deren Vermietungszyklus nach 15-20 Jahren zwangsläufig ein Verkaufs stehen wird?

5. Verhandlungsansätze bei Kaufpreisverhandlungen

Mit dem Wissen aus der Lagebewertung können Sie nun in der Verhandlung mit dem Immobilienmakler oder dem Hauseigentümer punkten und ansetzen. Hierbei sollten Sie berücksichtigen, dass sich der Preis der Immobilie aus dem Wert des Grund und Bodens (also der Lage x Quadratmeter-Fläche), sowie dem (Zeit-)wert des Gebäudes zusammensetzt. Konfrontieren Sie Verkäufer und Vermittler mit Risiken, idealerweise verfügen Sie über Nachweise in Form von Zeitungsartikeln usw. Ich stelle demnächst ein Handout mit Richtwerten zur Verfügung, wieviel Prozent ich aus meiner Erfahrung den Preis bei entsprechenden Risiken reduzieren würde.  

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