Die vermietete Immobilie gilt im Volksmund (und Volksdenken) als die sichere Kapitalanlage überhaupt. Nicht umsonst sprechen Eigentümer gerne von Betongold. Die Argumente für den Immobilienbesitz liegen scheinbar auf der Hand: Der Mieter bezahlt brav monatlich die Raten des Immobilienkredits zurück und nach zwanzig bis dreißig Jahren, also nach einer knappen viertel- bis halben (Rest-)Lebensspanne seines neuen Eigentümers, ist die vermietete Eigentumswohnung abbezahlt, schuldenfrei und kann entweder selbst bewohnt oder profitabel verkauft werden. Idealerweise tätigen Eigentümer die eigentlich kapitalintensive Investition mit einem hohen Anteil an Fremdkapital, sodass sie die Rendite ihres Eigenanteils zudem Hebeln. Mit dieser praktisch zur Allgemeingültigkeit erklärten Wahrheit wurden deutsche Sparer über Jahrzehnte von Bausparkassen, Immobilienvertrieben und Politikern zum privaten Vermögensaufbau durch den Erwerb von Eigentumswohnungen animiert.
Das Risiko, das eine vermietete Wohnimmobilie für ihren Eigentümer darstellt, wird selten erwähnt
Inzwischen wird vielen Vermietern allmählich bewusst, dass die Vermietung von Eigentumswohnungen durchaus erhebliche Risiken bergen kann. Die Risiken für das in die Immobilie investierte Kapital werden durch die Coronakrise aktuell noch verstärkt. Leider zählen zu den Vermietern, denen in diesen Tagen ein „Licht aufgeht“ insbesondere private Vermieter, die vielleicht nur eine einzige, bestenfalls einige wenige Eigentumswohnungen vermieten.
Eigentumswohnung: Risiko des Mietausfalls
Das Risiko des Mietausfalls dürfte für einen Vermieter, der eine Eigentumswohnung erwirbt, nicht neu sein. Mit der Coronakrise neu ist jedoch die Häufigkeit, mit der Mietausfälle Privatvermieter treffen könnten, denn Millionen Deutsche sind in Kurzarbeit und drohen, in die Arbeitslosigkeit abzugleiten. Das übereilt eingeführte Kündigungsmoratorium hat sogar kurzfristig verhindert, dass der Vermieter bei nicht-bezahlung der Miete den Mieter kündigen konnte. Die Regelung ist glücklicherweise ausgelaufen. Dennoch erreichen uns Meldungen, nach denen immer mehr Mieter in finanzielle Schieflage geraten. In den nächsten Monaten werden sich Eigentümer vermutlich mit einem Anstieg des Risikos von Mietausfällen befassen müssen.
Reformpläne und Regulierungen für die Wohnraumvermietung
Seit einer halben Dekade ist Wohnraumknappheit und Wohnraumvermietung zum politisch-populistischen Thema geworden, mit dem Wahlprogramme befüllt und in Wahlkampfzeiten gerne Wahlwerbung betrieben wird. Mit der schleichenden Verschiebung der Mehrheiten, nehmen die Renditeperspektiven für die Vermietung von Wohnraum immer weiter ab. Gleichzeitig steigt das Risiko. Fachleute, Marktteilnehmer und Projektentwickler, klassifizieren die Kategorie Politisches Risiko inzwischen als eigene Risikoklasse, die teilweise über Investments und die Realisierung von Projekten entscheiden. Eine der schärfsten politischen Interventionen (bisher) haben Vermieter in Berlin zu spüren bekommen. Der Mietendeckel zwingt sie, Mietpreise künstlich abzusenken. Insbesondere Eigentümer, die spät und zu hohen Preisen gekauft haben, schreiben eventuell sogar rote Zahlen, verlieren meist das gesamte Renditepotenzial der Eigentumswohnung. Gleichzeitig wird die betroffene Immobilie für Investoren weniger attraktiv, die Nachfrage bricht weg und führt zu einer Korrektur des Verkaufspreises, wenn die Immobilie wieder veräußert werden soll.
Kostenrisiko für den Betrieb der Eigentumswohnung
Gerade in großen Wohnkomplexen, die allmählich in die Jahre kommen, potenziert sich die Notwendigkeit für Sanierungen. Kostenintensive Sanierungen können nicht immer über die Instandhaltungsrücklage bezahlt werden. Zuweilen kann die Eigentümergemeinschaft, selbst bei einstimmiger Ablehnung, die um Durchführung von Maßnahmen nicht ablehnen, beispielsweise aus Sicherheits- oder Brandschutzgründen. In diesem Fall droht eine Sonderumlage, die Eigentümer aus eigener Tasche bezahlen müssen. Im Regelfall geht diese mit einer monatlichen Mehrbelastung durch die gleichzeitige Aufstockung der Instandhaltungsrücklage einher. Einen Kostenblock, den Sie als Eigentümer nicht auf den Mieter umlegen können.
Wertverlust beim Wiederverkauf
Zwar sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren, zumindest in den Big-7-Metropolen, kontinuierlich gestiegen. Durch Corona werden erstmals Stimmen laut, die eine Umkehr des Preistrends nicht ausschließen. Die Landflucht könnte in der Ära des Virus gestoppt werden, wenn das Wohnen in der Stadt für seine Bewohner einfach weniger attraktiv wird. Jobs könnten wegfallen, die Digitalisierung macht Arbeiten auch in ländlichen Regionen möglich. Eventuell wird ein Eigentümer in einigen Jahren weniger für die Immobilie erhalten, als den Preis, den er bezahlt hat. Vernachlässigt wird gerade von Privatvermietern auch häufig, dass der bebaute Teil der Immobilie, wie Fahrzeuge, einen automatischen Wertverlust durch die Alterung des Bestands erleidet, dem nur durch Sanierung oder Neubau entgegengewirkt werden kann. Lediglich der Bodenwert unterliegt keiner altersbedingten Abschreibung.
Klumpenrisiko durch Investments in Eigentumswohnungen
Privatvermieter, die nur eine Wohnung, bestenfalls einige wenige Wohnungen im Bestand haben, gehen für ihre Altersvorsorge ein beträchtliches Klumpenrisiko ein. Stellen Sie sich vor, direkt neben Ihrer Immobilie würde ein Flughafen gebaut – ein sehr plakatives Beispiel, doch Mikrolagen können durch viele verschiedene Vorkommnisse dramatisch an Wert einbüßen: Die Änderung eines Bebauungsplans, Verkauf, Aufstockung oder Nutzungsänderung von Nachbargrundstücken, usw. Durch die Bindung eines überproportional hohen Anteils des Eigenkapitals leidet das Vermögensportfolio unter negativen Veränderungen dramatisch. Streuen Sie Ihr Kapital, beispielsweise in Aktien, Rohstoffe, Anleihen und exotische Anlagen, ist das Klumpenrisiko weniger ausgeprägt. Auch können Sie hier quer über den Erdball investieren und sind nicht auf eine spezielle Lage in heimischen Gefilden festgelegt.