Umwandlungsverbot gekippt: Das Immobilien-Thema der KW40/2020

Immobilien-Themen: Kaufnebenkosten

Das umstrittene Umwandlungsverbot, in dem die Anforderungen für Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verschärft werden sollten, kommt nun doch nicht. Verschiedene Medien berichten in dieser Woche, die heftig kritisierte Passage sei aus dem Entwurf für das Baulandmobilisierungsgesetz gestrichen worden. Die ursprünglich von der bayerischen CSU eingebrachte Initiative, hätte eine Umwandlung in Wohneigentum an eine behördliche Genehmigung gebunden. „Vor allem in SPD-regierten Städten wäre dies einem Umwandlungsverbot gleichgekommen.“, kommentiert die F.A.Z. Der zentrale Immobilienausschuss ZIA begrüsst die Entscheidung in einem Statement. Es seien bereits ausreichend Regelungsmöglichkeiten vorhanden, „um ein Gleichgewicht zwischen Eigentums- und Mietwohnungen herzustellen“. Der bekannte Immobilienökonom Michael Voigtländer twittert: „Das Umwandlungsverbot ist zum Glück vom Tisch – ansonsten wäre der Zugang zu Wohneigentum stark eingeschränkt worden.“
Voigtländer betont seit Jahren, der Zugang zu Wohneigentum als Baustein der Vermögensbildung müsse stärker gefördert werden. 

Richard Nitzsche: Makler und Autor von Mietercoach.de
Autor: Richard Nitzsche (M.Sc.) ist Immobilienmakler in Frankfurt und Autor des Ratgebers „Der Mietercoach“

Umwandlungsverbot gekippt: Sinnvoll für Mieter und Eigentümer

Die Einführung des Umwandlungsverbotes, so wie im Gesetzentwurf beschrieben, hätte zu einer weiteren Verknappung des Angebots von Eigentumswohnungen geführt: Die schwierigere oder gar die ausgeschlossene Umwandlung von Mehrfamilienwohnhäusern in Eigentumswohnungen durch Teilung hätte das Angebot von Wohnungen zum Kauf in Metropolen weiter reduziert – Bauträger, und Projektentwickler – in diesem Fall sogenannte Aufteiler – hätten schwerer oder teurer Zugang zu neuen Objekten erlangt, die sie nach abgeschlossener Bearbeitung zum Kauf anbieten könnten. Mit der Ausdünnung des Angebots steigen bekanntlich die Kaufpreise.

Zu Recht halten die Experten die Voraussetzungen um privat Vermögen aufzubauen für ebenso schützenswert, wie die Mieterrechte, die das Umwandlungsverbot gestärkt hätte.

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Wohneigentum ist der elementare Baustein für den privaten Vermögensaufbau
Gerade für Mieter, die noch kein Immobilieneigentum besitzen, ist die Eigentumswohnung das Mittel der Wahl für den privaten Vermögensaufbau. Studien zeigen, dass Immobilieneigentümer seltener in die Altersarmut rutschen werden, als Mieter. Die Finanzierungslücke nach Ausscheiden aus dem Arbeitsleben ist im Alter geringer, wenn die eigene Wohnung bewohnt werden kann oder wenn Mieteinnahmen vorhanden sind, die die eigenen Wohnkosten quersubventionieren.

Hausgeld und Annuität sind günstiger als die Miete und zahlen auf das eigene Vermögen ein
Verfügen Mieter über ein festes Einkommen und einen ungekündigten Arbeitsplatz können sie sich über eine gut strukturierte Finanzierung im Regelfall eine eigene Immobilie leisten. Häufig sind Hausgeld und Annuität geringer, als die abzuführende Miete. Im Unterschied zur Miete zahlt der Kreditnehmer mit dem scheibchenweisen Abbau der Darlehensverbindlichkeit monatlich auf das eigene Vermögen ein. In Deutschland, dem Land der Mieter, ist dieser Prozess zu fördern, statt zusätzliche Hürden gegen den Vorgang aufzulegen.

CDU will den privaten Vermögensaufbau durch Wohneigentum fördern
Die CDU hat dies verstanden. Der heftigen Gegenrede der CDU gegen den von Bundesbauminister Seehofer eingebrachten Vorschlag ist es vermutlich zu verdanken, dass die strittige Passage aus dem Gesetzentwurf gewichen ist. Die Immobilienzeitung zitiert den rechtspolitischen Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion Jan-Marco Luczak, er wolle mehr Menschen „den Traum von den eigenen vier Wänden“ ermöglichen. 

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Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern hätte die Einführung des Umwandlungsverbots von Miet- in Eigentumswohnung eine dramatische Abwertung ihres Eigentums bedeutet.

Hürden bei der Aufteilung von Mehrfamilienhäusern
Gleichwohl sind Eigentümer schon heute mit erheblichen Hürden konfrontiert, wenn sie eine Teilung des Mehrfamilienhauses anstreben. So existieren verlängerte Kündigungsfristen für Bestandsmieter (in einzelnen Ländern von bis zu zehn Jahren). Eine Kündigung des Mieters ist auch nach der Teilung ausschließlich wegen Eigenbedarf möglich und der Bestandsmieter erhält zudem ein Vorkaufsrecht, das er vor dem Abverkauf der geteilten Wohnung ziehen kann, sodass diese in sein Eigentum übergeht.

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