Politisches Risiko im Wohnungsmarkt: Wie Enteignung von Immobilien auch private Eigentümer treffen könnte (Thema der KW46/2020)

Eigentlich gilt die Investition in Eigentumswohnungen und die Vermietung von Wohnraum als krisensicheres Geschäftsmodell, gerade in deutschen Großstädten, in denen die Nachfrage nach Wohnungen das Angebot übersteigt. Sogar während der Corona Krise können die Kaufpreise von Wohnimmobilien zulegen, auch die Mieten klettern weiter. Risiken für Investoren ergeben sich derzeit weniger aus dem Markt, sondern vor allem aus der Politik, die mit Regulierungsmaßnahmen Gewinne beschneidet oder langfristige Immobilieninvestitionen sogar ins Defizit stürzt. Das sogenannte politische Risiko wird unter Marktteilnehmern ein immer stärkerer Faktor. Bereits im Rahmen der Expo Real 2019 war die Diskussion über politische Risiken im Segment Wohnimmobilien eine wesentliche Thematik. Spätestens seit diesem Zeitpunkt sollten potenzielle Verwerfungen, deren Ursprung in politischen Maßnahmen resultieren, als feste Kalkulationsgrößen in den Modellierungen von Privatinvestoren und Immobilienentwicklern Anwendung finden. Für die Marktteilnehmer im Segment Wohnimmobilien naht unaufhaltsam der 24 Oktober 2021, bei dem mit der Bundestagswahl die politischen Verhältnisse in Deutschland neu sortiert werden. Weitere Einschnitte könnten sich in der Folge von Koalitionsverhandlungen / Koalitionspapieren ergeben. Das politische Risiko wird überproportional wachsen, je stärker es Parteien aus dem Spektrum links der Mitte gelingt, in eine Regierungskoalition aufzuschließen.

Politisches Risiko seit 2019 verstärkt im Focus der Marktteilnehmer

„Im Jahr 2019 hat sich die Wohnungsdebatte zunehmend emotionalisiert und ideologisiert“, schreiben die Immobilienweisen im Frühjahrsgutachten 2020. Tatsächlich hat die Diskussion um eine Enteignung von Wohnungskonzernen und um zusätzliche Abgaben für Immobilieneigentümer eine neue Schärfe erreicht. Die Politik reagiert hier auf der Suche nach Wählerstimmen im vermeintlich mediengetriebenen Mainstream. Dass die daraus entstehende Dynamik in die Realität von Immobilieninvestoren übergreifen kann, wurde am stärksten mit der Einführung des Berliner Mietendeckels deutlich. Hier werden Eigentümer mittels Gesetz gezwungen, Mietpreise abzusenken – selbst wenn sie dadurch Verluste erleiden. Der erste Stahlträger im Fundament der Enteignung.von Wohnungseigentümern war gesetzt- unter heftiger Kritik von Oppositionsparteien und Immobilienbranche.

Richard Nitzsche: Makler und Autor von Mietercoach.de — *Autor: Richard Nitzsche (M.Sc.) ist Immobilienmakler in Frankfurt und Autor des Ratgebers „Der Mietercoach“*

Mit der Einführung des Mietendeckels in Berlin setzt die Politik ein Signal, das die Immobilienbranche wachrütteln müsste: Mit der Vermietung Wohnraum solle kein Geld verdient werden. So weit war der staatliche Eingriff in die Marktwirtschaft bislang noch nie gegangen. Eine Erklärung bietet die Betrachtung der Regierenden in Berlin – eine Koalition aus rot-rot-grün.
Erste Investoren haben die Konsequenz gezogen und sind dabei, sich von ihren Investments im deutschen Markt für Wohnimmobilien allmählich zu verabschieden. Warum auch nicht? Hohe Immobilienpreise und eine ungebremste Nachfrage laden Investoren praktisch ein, jetzt Kasse zu machen und Bestandsinvestments, die sich schon lange amortisiert haben, mit Gewinn zu veräußern.

Corona Krise liefert Politik Rechtfertigung für Vermögensabgaben

Schon heute werden, beispielsweise von der SPD Pläne diskutiert, das Konzept Mietendeckel über ganz Deutschland auszurollen. Der Blick in die Wahlprogramme für die Bundestagswahl, insbesondere in die Programmatiken der SPD und der Grünen, wird diese Idee vermutlich bestätigen. Die Politik sei aktuell das größte Risiko für die Immobilienbranche, meint auch der bekannte Immobilienökonom Michael Voitländer (IW Köln). Obgleich Immobilienmarkt und Baubranche während Corona weiter boomen, könnte die Corona Krise für die Immobilienwirtschaft im Hinblick auf das politische Risiko für Investoren eine gefährliche Wendung nehmen. Die finanziellen Auswirkungen der Corona Krise, eine anschließende Wirtschaftskrise erheblichen Ausmaßes, könnten für politische Akteure die Rechtfertigung für drastische Eingriffe in Eigentumsrechte liefern. Dabei werden Immobilieneigentümer und vermögende Privatpersonen voraussichtlich die Spitze der Abgabenlast tragen.
Eine Corona-Vermögensabgabe, der sogenannte Corona-Soli wurde bereits öffentlich diskutiert, die SPD hatte das Thema schon früh in der Krise ins Spiel gebracht.

Wäre am 8.11. Bundestagswahl, wären CDU/CSU gemeinsam mit den Grünen oder der SPD mehrheitsfähig. Ein rot-rot-grünes Bündnis würde 42% der Wählerstimmen erhalten.
Die Ergebnisse der Emnid-Umfrage zur Bundestagswahl vom 8.11.2020: CDU/CSU 36%, Grüne 18%, SPD 16%, FDP 7%, Die Linke 8%, AfD 10%, Sonstige 7%.

Übersicht über politische Risiken und Regulierungen der Politik, die sich nachteilig für Wohnungsinvestoren ausgewirkt haben

Bereits erfolgte regulierende Eingriffe der Politik in den Wohnungsmarkt: