Kreditausfälle? Bankenkrise? Und was passiert mit den Immobilienpreisen? Corona-Effekte erreichen Realwirtschaft (Immobilien-Themen der KW 29/2020)

Corona erreicht die Realwirtschaft. Der Lockdown spiegelt sich nun auch in den Bankenbilanzen. Finanzinstitute rechnen mit hohen Kreditausfällen. Droht eine Bankenkrise? Beeinflusst ein Kollaps im Finanzsystem den Wert von Immobilien? Würden die Immobilienpreise bei einer Bankenkrise steigen oder fallen? Wie gefährlich kann das politische Risiko für Immobilieninvestoren noch werden? Warum die potenzielle Kettenreaktion beginnt, wenn ein Arbeiter die Miete für seine Wohnung nicht mehr zahlen kann…

„Was tun, wenn ich meine Miete nicht mehr zahlen kann“, fragt Bild-Online am Donnerstagmorgen. Die plakative Überschrift ist die Reaktion auf Meldungen der Mietervereine, nach denen viele tausend Mieter der Kündigung ihres Mietverhältnisses entgegensehen, weil sie wegen Corona-Effekten die Miete für ihre Immobilie nicht mehr aufbringen können. Mehr als vier Monate nach Ausbruch der Corona-Pandemie sickern die Auswirkungen des Lockdowns nun allmählich in die Realwirtschaft durch: Wenn die Kurzarbeit in den Unternehmen ausläuft, wenn die umfangreichen staatlichen Unterstützungen aufgebraucht sind, droht Unternehmen das Aus und Arbeitnehmern die Arbeitslosigkeit. Wie heftig die deutsche Wirtschaft von den nationalen und globalen Auswirkungen der Corona-Pandemie betroffen sein wird, konnten Volkswirte bislang lediglich schätzen, prognostizieren und theoretisch beschreiben. Ein ökonomischer Schock in der Corona- Größenordnung ist bislang einzigartig. Ein vergleichbares makroökonomisches Ereignis konnte noch nie zuvor untersucht werden. Auch die Wirkung von Lockdown im Wechselspiel mit fiskalischen und geldpolitischen Maßnahmen auf Immobilien, Mietpreise und Kaufpreise, werden Marktteilnehmer und -Kommentatoren mit Spannung beobachten.

Big-Picture: Kreditausfälle wegen Corona erwartet, Deutschland vor der Bankenkrise?

Tröpfchenweise erreichen uns nun diese Woche Zahlen und Daten. Ein Blick in die Bankenbilanzen offenbart Rückschlüsse auf den Zustand der deutschen Volkswirtschaft. „70.000 Privatkunden haben die Stundung von Krediten beantragt“, berichtet Wirtschaftskorrespondent Manuel Koch auf seinem Online-Kanal „Inside Wirtschaft“, Ökonomen kalkulieren mit Kreditausfällen in Höhe von 127 Milliarden.

Richard Nitzsche: Makler und Autor von Mietercoach.de — Richard Nitzsche (M.Sc.) kommentiert für Sie wöchentlich aktuelle Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt. Folgen Sie diesem Blog und erhalten Sie aktuelle Beiträge direkt via E-mail in Ihr Postfach.

Das sich Geschäftsbanken auf Kreditausfälle wegen den Folgen der Corona-Pandemie einstellen müssen, ist spätestens seit Beginn des Lockdowns bekannt gewesen; wenngleich es Börsianern gelungen bisher gelungen ist, die unumgängliche Tatsache erfolgreich zu ignorieren. Obwohl der Focus titelt, dass Deutschland auf eine Bankenkrise zusteuert, obwohl in den USA Großbanken wie JP-Morgan, Citigroup und Wells Fargo in dieser Woche über Milliardenrückstellungen für Kreditausfälle berichten, steigen die Börsenkurse weiter. Der Deutsche Aktienindex DAX kratzt an der 13.000 Punkte Marke, zurück an den Corona-Hochständen, unweit entfernt von Allzeithochs. Auch die Immobilienpreise, Mieten sowie Kaufpreise, steigen weiter. Interessante Erklärungen und Theorien zu den aktuellen Vorgängen am Finanzmarkt liefert Ökonom Dr. Markus Krall, der schon seit längerer Zeit einen Bankencrash vorhersagt. Seine Bücher sind Bestseller.

Unternehmensinsolvenzen im Herbst: Winter is coming?

Eine interessante Zeit liegt vor uns: Ökonomen blicken mit Argusaugen auf den Herbst. Sie erwarten eine Welle der Unternehmensinsolvenzen. Im Rahmen der Corona-Soforthilfen wurde die Antragspflicht für die Anmeldung der Zahlungsunfähigkeit für 6 Monate ausgesetzt. Diese Frist läuft zum 30. September aus. Hinter jeder Insolvenz, hinter jedem Kreditausfall steht mindestens ein Kreditnehmer. Geraten Unternehmenskredite ins Straucheln, sind sogar viele natürliche Personen betroffen. Sie alle müssen wohnen, die meisten mieten. Insbesondere in München, der Großstadt mit den höchsten Mieten, seien Mieter akut im Falle einer Kündigung des Vermieters von Wohnungslosigkeit gefährdet, beschreibt ein Beitrag aus der Tagespresse.

Immobilienmarkt: Zeitverzögert von ökonomischen Entwicklungen betroffen

Die scheibchenweise eintreffenden Berichte lassen davon ausgehen, dass der große Corona-Schock, zeitverzögert (doch) die Mikroebene erreicht. Wenn die Daimler-AG nun den Abbau von 15.000 Stellen aufgrund der Corona-Pandemie meldet, werden Immobilienökonomen beobachten, ob die von der Bildzeitung heraufbeschworene Kündigungswelle der Mieter tatsächlich eintritt, und ob die Mieterfluktuation bei Wohnimmobilien in der jeweiligen Mikrolage steigt. Es ist zu erwarten, dass sich die globalen Effekte differenziert im lokalen Immobilienmarkt widerspiegeln. So könnte der Mietmarkt in Lagen, in denen besonders viele Jobs freigesetzt werden, stärker in Mitleidenschaft gezogen werden, als Preise in Lagen, die weiterhin eine geringe Fluktuation der Arbeitslosenquote aufweist.

Immobilien: Mögliche Auswirkungen der Kündigungswelle auf Mieten

In der Folge einer Kündigungswelle könnten Mietpreise stagnieren oder sich sogar verbilligen. Mieter würden eventuell in weiter abgelegene Lagen abwandern, in denen Wohnraum günstiger zu mieten ist. Sie haben nach dem Verlust des Arbeitsplatzes weniger finanzielle Mittel zur Verfügung. Gleichzeitig verfügen sie ungewollt über mehr Zeit, die sie jetzt investieren können, um in die Stadt zu fahren.

Dabei stellt sich aber weiterhin die Frage, ob Metropolen ihren Bewohnern in Zukunft überhaupt noch das gewohnte Maß an Lebensqualität liefern werden – schließlich ist Einkaufen mit Maske im Laden unbequem – sodass der Trip in die Stadt überhaupt noch erstrebenswert erscheint.

Situation auf dem Markt für Gewerbeimmobilien: Einzelhandel besonders betroffen, Büroimmobilien unter Beobachtung

Dementsprechend sollte sich auch die Situation für Gewerbeimmobilien, mit unterschiedlicher Intensität in den jeweils stärker bvzw. weniger betroffenen Mikrolagen: Grundsätzlich werden weniger Büroflächen benötigt, denn die verbliebenen Beschäftigten arbeiten häufig(er) im Homeoffice, sodass auch gesunde Unternehmen Bauchspeck in Form von Mietausgaben perspektivisch abbauen könnten. Bestandsmieter, beispielsweise Laden- und Einzelhandelsflächen melden Insolvenz an. In verwaisten Einkaufscentern und Fußgängerzonen fallen die Mieten.

Immobilien: Mögliche Auswirkungen einer Bankenkrise auf die Immobilienpreise

Die in dieser Woche von verschiedenen Medien diskutierte Bankenkrise könnte zweierlei Auswirkungen auf die Kaufpreise mit sich bringen:

Negative Auswirkungen auf Immobilienpreise

Eine Bankenkrise erfasst das gesamte Wirtschaftssystem. Hier wäre mit schweren Verwerfungen zu rechnen, die die Kaufkraft der Wirtschaftssubjekte (Private wie Unternehmen) massiv beeinflussen und somit einen Nachfrageschock im Immobilienmarkt zur Folge hätten. Eine Bankenkrise hätte vermutlich Einschränkungen / Restriktionen in der Immobilienkreditvergabe durch Finanzdienstleister zur Folge. Für grundsätzlich kaufwillige Marktteilnehmer wäre es somit schwerer, eine Hypothek bzw. einen Immobilienkredit zu erhalten. Daraus resultieren steigende Marktzinsen, die sich vom niedrigen Leitzins entkoppeln würden. Hier könnte ein entsprechender Dominoeffekt einsetzen, wenn die Zinsbindung bestehender Darlehen ausläuft, der im schlimmsten Fall sogar in eine Immobilienkrise wie 2008 in den USA gesehen mündet.

Positive Auswirkungen einer Bankenkrise auf die Immobilienpreise

Andererseits bildet (abbezahltes) Immobilienvermögen einen Wert, der nicht auf Konten lagert und nur indirekt mit Effekten aus dem Bankensystem verknüpft ist. Glaubt ein Investor an die Sicherheit des Eigentums und daran, dass diese Sicherheit langfristig durch den deutschen Staat garantiert wird (aus meiner Sicht durchaus ein zumindest diskussionswürdiges Thema) , lässt sich durch eine Investition in Immobilien bei Banken lagernde Liquidität in ein mit dem Finanzsystem weniger korrelierten Medium umtauschen. Dieses Bestreben der Marktteilnehmer könnte zu weiteren Anstiegen der Immobilienpreise führen. In diesem Fall kaufen Investoren jedoch nicht die Renditeperspektive, sondern nutzen die Immobilie als Wertaufbewahrungsmittel. Die Immobilie wird zum Gold. Schon jetzt beschreibt man die Anlageklasse ja als „Betongold“. Dann wandelt sie sich zum Betongold-Barren mit angeschlossenem, optionalen Cash-Flow. Diesen erhält der Investor, wenn eine Vermietung oder eine (weiter-)Entwicklung der Immobilie in einer Zeit der Krise gelingt. Investoren, die den beschriebenen Ansatz verfolgen, könnten jedoch ebenso in Gold, Silber oder Bitcoin investieren. Aber auch diese Investitionen bergen Lager-, Aufbewahrungs- und Wertschwankungsrisiken.

Wohnungsmieten: Mietpreise steigen, Diskussionen um bundesweiten Mietenstopp

Von der oben beschriebenen Entwicklung ist aktuell im Immobilienmarkt wenig spürbar. Sie ist derzeit noch Theorie. Zwischen Januar und Juni 2020 sind die Mieten in deutschen Großstädten laut einer Studie von Immowelt erneut geklettert. Jedoch handelt es sich beim Immobilienmarkt auch um einen stark nachlaufenden Sektor, in dem sich Trends spät – dafür jedoch heftig – manifestieren.

Die Immowelt-Studie analysierte die Mieten aus 80 deutschen Großstädten. Im selben Atemzug fordert der Mieterbund-Chef Lukas Siebenkotten in einem von Marktteilnehmern in dieser Woche kontrovers diskutierten Interview mit dem Tagesspiegel die Einführung eines bundesweiten Mietenstopps. Die Idee bekam am Donnerstag jedoch einen Dämpfer, als der Bayerische Verfassungsgerichtshof das bayerische Volksbegehren „6 Jahre Mietenstopp“ für unzulässig erklärt hat.

Politisches Risiko im Immobilienmarkt steigt

Die Diskussionen und Ideen rund um die Regulierung der Miet- und Immobilienpreise bleiben hartnäckig auf der politischen Tagesordnung. Erste private Investoren sind schon seit einiger Zeit im Begriff, ihre Mittel aus dem deutschen Markt für Wohnimmobilien abzuziehen. Kürzlich verwies der bekannte Immobilieninvestor Rainer Zitelmann auf das steigende politische Risiko im Markt für Wohnimmobilien. Im Wochentakt werden derzeit politische Maßnahmen diskutiert, die das (Immobilien-)Eigentum beschneiden: Lastenausgleich, Umwandlungsverbot, Mietpreisbremse, Mietenstopp. Sämtliche Maßnahmen würden die Sozialdemokraten, die nach aktuellen Prognosen erneut mitregieren könnten, mitgetragen. Die Bundestagswahl 2022 rückt näher. Obgleich die Union aus CDU und CSU in Umfragen zulegt, ist auch die Bildung einer Regierungskoalition aus SPD, Linken und Grünen nach der Bundestagswahl 2022 zurzeit nicht ausgeschlossen.

Änderungen im Grundgesetz benötigt? Die Coronakrise ebnet den Weg

Die Coronakrise und die anschließende Rezession könnten die Rahmenbedingungen und die von der Politik Legitimation benötigte schaffen, um entsprechende Änderungen im Grundgesetz durchzudrücken. Folgenschwere Krisen ermöglichen der Politik grundsätzlich die Implementierung drastischer Maßnahmen. Es liegt nahe, dass rezessionsbedingte Umverteilungsmaßnehmen auf den Schultern der wirtschaftlich Besser gestellten ausgetragen werden. Immobilienvermögen ist ein ebenso naheliegender Ansatzpunkt.